Betriebskostenabrechnung:
Streitfall Hausmeisterkosten
(ho)
Die Hausmeisterkosten sind für betroffene Mieter oder deren Rechtsvertreter
beliebte „Zielscheiben“, wenn es um die Anfechtung von erteilten
Betriebskostenabrechnungen geht.
Zunächst sind Hausmeisterkosten ausdrücklich im Katalog umlegbarer
Betriebskosten erwähnt (§ 2 Nr. 14 BetrKV) und damit auch umlagefähig,
wenn sie so im Mietvertrag behandelt werden. Die Kosten umfassen nach
dem Wortlaut der Verordnung „die Vergütung, die Sozialbeiträge
und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte
dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht
die Instandhaltung, Instandsetzung,
Erneuerung, Schönheitsreparaturen
oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom
Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen
nach § 2 Nummern 2 bis 10 und 16 BetrKV nicht angesetzt werden.“
Reparatur-und Instandhaltungskostenanteile, die bei entsprechender Tätigkeit
des Hausmeisters anfallen, sind also heraus zu rechnen, ebenso Tätigkeiten
innerhalb der Hausverwaltung. Denn Verwaltungskosten können im Mietrecht
nicht Betriebskosten sein (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Genau hier wird eingehakt,
wenn die Kosten des Hausmeisters pauschal in einem Betrag ohne nähere
Erläuterung beziffert werden.
Spiegelbildlich formuliert:
Alle Kosten, die durch die typischen Aufgaben eines Hausmeisters anfallen,
sind als Betriebskosten ansatzfähig. Dies umfasst insbesondere die
Kosten, die dafür anfallen, in den allgemein zugänglichen Räumen
und auf den allgemein zugänglichen Flächen des Mietobjekts für
Sicherheit und Ordnung zu sorgen. Es handelt sich um routinemäßig
anfallende Maßnahmen der Kontrolle und der Überwachung.
Typische Unterpunkte sind die Kontrolle und Überwachung uneingeschränkt
zur Verfügung stehender Rettungs- und Fluchtwege,
ordentlich verschlossener Außentüren, funktionsfähiger
Abflüsse, funktionsfähiger Beleuchtung auf
Gemeinschaftsflächen, Überwachung des ordnungsgemäßen
Zustandes bautechnischer Anlagen, Schadensfreiheit von
Glasbereichen, Einweisung von Handwerkern im Rahmen umlagefähiger
Wartungs-, Reinigungs- oder Gartenpflegearbeiten sowie der Wahrung
der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht des Vermieters. Dies
umfasst insbesondere den Frostschutz, den Brandschutz,
sowie die Kontrolle des gefahrlosen Zustandes von Wohnflächen
im Innen- und Außenbereich. Auch die Einhaltung
der Hausordnung wird üblicherweise vom Hausmeister kontrolliert.
Kurzum:
Ansetzbar sind Vergütungen für eine allgemeine Kontroll- und
Überwachungstätigkeit. Dazu gehören nicht Notdienstpauschalen,
die als Aufwendungen für die Entgegennahme von Störungsmeldungen,
bzw. für die Veranlassung von Reparaturmaßnahmen durch Dritte
anfallen. Denn dies sind Verwaltungstätigkeiten (BGH, Urteil vom
18.12.2019 - VIII ZR 62/19. Nur Kosten für die Notrufbereitschaft
bei einem Personenaufzug sind umlagefähiger Betriebskosten (§
2 Nr. 7 BetrKV).
© Dr. Hans Reinold Horst
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