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Betriebskosten: Müssen sie jedes Jahr anfallen?

Geld - Copyright Sylvia Horst(ho) Betriebskosten sind die Kosten, die durch das Eigentum oder durch das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV). Dass die Kosten „laufend“ entstehen müssen, zeigt, dass es sich um wiederkehrende Kosten handeln muss. Ist daraus abzuleiten, dass sie jährlich anfallen müssen?

Dazu folgender Fall:

Vermieter V betreibt die Grundstücksentwässerung durch eine vollbiologische Kläranlage, die nur alle 3 Jahre entleert und abgerechnet wird. Er fragt, ob er die Kosten überhaupt umlegen darf, und falls ja, ob sie nur alle 3 Jahre in voller Höhe oder jedes Jahr in Höhe eines Drittels anzusetzen sind?

Überhaupt ansetzbar sind die Kosten als Kosten der Entwässerung (§ 2 Nr. 3 BetrKV) allemal, denn sie entstehen laufend, wenn auch nur im 3-jährigen Rhythmus. Der Gesetzgeber geht nicht davon aus, dass es sich bei den Betriebskosten um jährlich wiederkehrende Kosten handeln muss.
Der Bundesgerichtshof (BGH) stellt auf das Zufluss- und Abflussprinzip ab und erlaubt auch bei Betriebskosten, die nur in mehrjährigen Turnus anfallen, den vollen Ansatz im Jahr der Belastung (BGH, Urteil vom 11.11.2009 - VIII ZR 221/08 und Urteil vom 14.2.2007 - VIII ZR 123/06, NJW 2007,1356), also alle 3 Jahre nach Zugang der Rechnung beim Vermieter.

Allerdings ist das in der Praxis nicht klug. Denn bei diesem Verfahren würde ja die Betriebskostenabrechnung alle 3 Jahre bedeutend höher ausfallen. Das provoziert ständige Rückfragen des Mieters und bereitet Probleme auch bei der übersichtlichen Darstellung der monatlichen Betriebskostenvorauszahlung als angemessen. Denn wenn die Betriebskostenabrechnung in den ersten beiden Jahren des Turnus bedeutend geringer ausfällt, zeigt sich ja im Verhältnis dazu die Summe der jährlich geleisteten Vorauszahlungen als zu hoch. Der Mieter würde dann auf Ermäßigung drängen. Die Reinigungskosten für die Kläranlage wären dann in den Vorauszahlungen nicht mehr kalkuliert. Bei Ende des Abrechnungsturnus im dritten Jahr ergibt sich dann ein deutlicher Nachzahlungssaldo, der die Vorauszahlungen dann wieder entsprechend erhöhen müsste. Weiterhin bleibt dem Vermieter das Risiko, den Nachzahlungssaldo beizutreiben.

Deswegen erlaubt der BGH in den genannten Entscheidungen auch die quotale jährliche Berücksichtigung dieser Kosten mit der Folge, dass die jährliche Betriebskostenabrechnung die Reinigungskosten jeweils gleich mit berücksichtigen würde und auch die Vorauszahlungen insoweit nicht ständig nach oben nach unten angepasst werden müssten. Das Forderungsbeitreibungsrisiko eines nach 3 Jahren recht hohen Nachzahlungssaldos bliebe dem Vermieter ebenfalls erspart.

Und zusätzlich:
Im Fall eines unterjährigen Mieterwechsels könnte der weichende und der neu einziehende Mieter sehr viel übersichtlicher und transparenter anteilig je nach der Zeit, in dem das alte und das neue Mietverhältnis bestand, belastet werden.

Einer quotalen Berücksichtigung auch innerhalb des mehrjährigen Abrechnungsturnus ist deshalb der Vorzug zu geben. Die monatlichen Vorauszahlungen sind dann natürlich ebenfalls quotal jährlich und davon abgeleitet dann auch monatlich aufzusplitten.

© Dr. Hans Reinold Horst

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