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WEG-Reform: Hausordnung „per Ordre de Mufti“?

Haus - Copyright Sylvia Horst(ho) Ich will, dass diese Wohnungseigentümergemeinschaft nach Recht und Gesetz verwaltet wird. Dabei geht es mir doch nur ums Prinzip! So oder ähnlich mag Wohnungseigentümer E als Mitglied dieser Gemeinschaft gedacht haben, als er auf eine Hausordnung pochte. In mehreren Versammlungen legte er ausformulierte Vorschläge vor - Einigung unmöglich. Schließlich riss ihm der Geduldsfaden.

E klagte im Rahmen einer Beschlussersetzungsklage auf die Einführung einer Hausordnung durch das Gericht. Vor dem AG verlor er, flugs legte E Berufung beim LG ein und unterstrich so den heiligen Ernst seines Petitums. Und jetzt ging es auf einmal. Die Gemeinschaft einigte sich tatsächlich und führte durch Beschluss einer Hausordnung ein. Die Sache vor Gericht war erledigt - folglich erklärt E die Erledigung der Hauptsache und beantragt, der Eigentümergemeinschaft die Kosten des Rechtsstreits aufzugeben. Das LG Itzehoe „nickt Zustimmung“ (Urteil vom 28.1.2020 - 11 S 45/18).

Die Begründung:
Hätte sich die Sache nicht erledigt, so hätte das Gericht anstelle der Eigentümerversammlung einer Hausordnung vorgegeben und den fehlenden Beschluss dadurch ersetzt. Denn eine Hausordnung gehöre zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung, auf die jeder einzelne Eigentümer gegenüber der Gemeinschaft einen Anspruch habe.

Die WEG Reform bestätigt den Individualanspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung eines jeden einzelnen Eigentümers gegen die Gemeinschaft (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG) - nur: gehört einer Hausordnung wirklich zwingend zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung? Andersherum: Kann ohne eine Hausordnung nicht ordnungsgemäß verwaltet werden? Die Antwort ist so klar wie idealistisch: solange man sich im Gedanken an die eigene „gute Kinderstube“ rücksichtsvoll und höflich gegenüber seinen Mitbewohnern verhält und dies auch noch mit „einem Schuss Eigenverantwortung“ für die Immobilie garniert, ist eine Hausordnung gar nicht nötig. Die Pflicht zur Höflichkeit kann sie sowieso nicht vorgeben.

Was das Thema „Rücksicht“ angeht, so zeigt die Praxis häufig genug, dass es Rücksichtslosigkeit unter Nachbarn und Mitbewohnern auch bei existierenden Hausordnungen gibt. Davor bewahrt sie also ebenfalls nicht. Schließlich noch zum erwähnten „Schuss Eigenverantwortung für die Immobilie“: jeder vernünftige Mensch weiß, dass man bei kalter und nasser Witterung zum Beispiel keine Fenster auflässt, sowie eigenes und fremdes Eigentum auch nur schonend benutzt und vor unnötigen Abnutzungen und Schäden bewahrt. Auch hier wieder derselbe Befund: selbst wenn darauf ausdrücklich in einer Hausordnung hingewiesen wird, zeigt es die Praxis häufig genug anders.

Alles in allem:
eine Hausordnung formuliert lediglich Hinweise auf Selbstverständlichkeiten, die ohnehin unmittelbar aus dem Gesetz oder aus dazu ergangenen Urteilen folgen. Eigene Pflichten über das Rechtsverhältnis der Wohnungseigentümer zueinander hinaus kann sie nicht zulässig begründen. Ach ja, und Übrigens: Das ist im Mietrecht nicht anders.

Aber zum Stichwort „Idealismus“ oder anders ausgedrückt:
Theorie trifft Praxis. Die WEG Reform bestätigt das hier kommentierte Urteil in § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG und bestimmt die Aufstellung einer Hausordnung ausdrücklich als Fall ordnungsmäßiger Verwaltung, auf die auch der einzelne Eigentümer schon wie gesagt einen Individualanspruch hat (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG).

Nähere Informationen zum Verhältnis von Mitbewohnern und Nachbarn in Eigentümergemeinschaften bietet die Broschüre "Nachbarstreit im Wohnungseigentum", 1. Aufl. 2014, ISBN 978-3-939787-69-3, Verlag Haus & Grund Deutschland – Verlag und Service GmbH, Berlin , 178 Seiten, Preis 14,95 € inklusive 7 % MwSt. zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, zu beziehen über Haus und Grund Niedersachsen, E-Mail: info@haus-und-grund-nds.de; Fax: 0511/97329732.

© Dr. Hans Reinold Horst

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