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Die Wohnraumoffensive ist ausgeblieben
Haus & Grund Niedersachsen zieht kritische Bilanz der Wohnungspolitik

Logo Haus & Grund(ho) Anlässlich des 2. Wohnungsgipfels der Bundesregierung in Berlin am 23.2.2021 hat Haus & Grund Niedersachsen eine kritische Bilanz der Wohnungspolitik der vergangenen vier Jahre in Bund und Land gezogen. „Leider hat sich die Bundesregierung auf die Verwaltung des Wohnraummangels beschränkt. Sie hat es vollständig versäumt Privatpersonen zu ermuntern, Mietwohnraum anzubieten. Die Landesregierung in Niedersachsen unterstützt diese Richtung nicht nur, sondern verschärft sie noch“, dieses Fazit zieht Dr. Hans Reinold Horst, Verbandsvorsitzender und Sprecher von Haus & Grund Niedersachsen, ein halbes Jahr vor der Bundestagswahl und zur Halbzeit der amtierenden Landesregierung. Zunehmende Mietenregulierung, staatliche Wohnraumlenkung sowie steigende Bürokratielasten führten dazu, dass sich das Vermieten für viele private Kleinvermieter nicht mehr lohne.

Landesweit kommt die Überregulierung im Baurecht mit viel zu lang dauernden Genehmigungsverfahren und unnötig verteuerten Baukosten hinzu. Dr. Horst: „Wir haben gemeinsam mit den übrigen Vertretern der Wohnungswirtschaft auf Landesebene immer wieder konkrete Vorschläge unterbreitet, um die Baukosten zu senken und um den so dringend benötigten weiterhin bezahlbaren Wohnungsbau anzukurbeln. Dies tun wir auch aktuell, nachdem die bereits im „Niedersächsischen Bündnis für bezahlbares Wohnen“ erarbeiteten Vorschläge nicht oder nur halbherzig berücksichtigt wurden.

Dr. Horst wies weiter darauf hin, dass die Bundesregierung in der auslaufenden Wahlperiode die Mietpreisbremse verlängert hat. Obwohl die seit Ende 2016 in Niedersachsen eingeführte Mietpreisbremse von den Gerichten zu Recht kaputt geschrieben wurde, hält die Landesregierung beharrlich an dieser Knebelung fest und führt die Mietpreisbremse zum 1. Januar 2021 wieder ein. Dr. Horst: „Damit kann und wird keine einzige neue Wohnung finanziert werden.“

Bundes- und Landesregierung wollen auch Baugebote ausweiten und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen faktisch verbieten. Angeblich sollen die Mieter dadurch geschützt werden. Dr. Horst: „Schon aus diesem Blickwinkel ist das absolut daneben. Gerade in der Chance, die eigene Wohnung zu einem erschwinglichen Preis zu kaufen, liegt auch für Mieter ein großes Stück Zukunftsvorsorge und Zukunftssicherung. Einen Neubau wird man sich wohl eher nicht so ohne weiteres leisten können. Macht man diese Chance zunichte, werden viele Haushalte jetzt gezwungenermaßen lebenslang zur Miete wohnen müssen; und dies, wo eigene Altersvorsorge notwendiger denn je ist. Denn bekanntlich erweisen sich Altersrenten als immer ungeeigneter zum Bestreiten des eigenen Lebensunterhalts. Gerade jetzt stehen die Chancen zum Eigentumserwerb mit den weiterhin extrem niedrig verzinsten Baukrediten gut.“

Das rechnet sich ganz einfach an dem folgenden Beispiel: Der Mieter bewohnt eine Wohnung von 71 m², gebaut 1985 mit durchschnittlicher Ausstattung. Dafür zahlt er 489,90 € pro Monat kalt. Das sind 6,90 € pro Quadratmeter monatlich. Setzt man den Kaufpreis mit 3000 € pro Quadratmeter bewusst hoch an, wird ein Kaufpreis von 213.000 € fällig. Angenommen, davon werden 200.000 € durch einen Kredit mit einer Verzinsung von 1,75 % und einer Tilgungsrate von einem Prozent pro Jahr finanziert, ergebe sich eine insgesamte Annuität pro Jahr von 5500 € und eine monatliche Kreditbelastung in Höhe von 458,33 €. Schon dadurch wird das Mietniveau im 1. Jahr unterschritten. Mit der Zeit gewinnt die Immobilie an Wert. Das Vermögen steigt doppelt, durch Überführung des Immobilienwerts ins eigene Vermögen und durch die fortschreitende Wertentwicklung dieser Immobilie- der Vorsorgegedanke ist umgesetzt. Erwerbsnebenkosten, die hier nicht gerechnet wurden, werden mehr als nur aufgefangen und können je nach individueller steuerlicher Situation sogar noch gegengerechnet werden.

Aber zurück zu der „Landschaft“ in der Wohnungswirtschaft, die der Staat durch seine Rahmenbedingungen geschaffen hat:
Weiterhin hat die Bundesregierung Modernisierungsmieterhöhungen stark erschwert, und will die Umlage von Betriebskosten einschränken (Pläne zur Eliminierung der Grundsteuer und der Telekommunikationsgebühren aus dem Katalog umlegbarer Betriebskosten, Einführung der CO2 Bepreisung für fossile Brennstoffe mit der Forderung einer Belastung nur der Vermieter). Vor allem aber will man Mietspiegel als Begründungsmittel für Mieterhöhungen weiter beeinflussen. So will man ausweisbare Mietwerte in der Entwicklung weiter dämpfen und die Anwendung des Mietspiegels als Begründungsmittel eines Mieterhöhungsbegehrens weiter erschweren.

Bei dieser Überregulierung und einseitigen Lastenverschiebung darf sich niemand wundern, dass Privatpersonen die Vermietung aufgeben und verkaufen. Der sich dadurch bildende Mietwohnungsmarkt habe dann nichts mehr mit dem jahrzehntelang bewährten Anbietermix aus Privatpersonen, privaten und kommunalen Wohnungsunternehmen sowie Genossenschaften zu tun.

Haus & Grund Niedersachsen erinnerte daran, dass der Gebäudesektor vor enormen Herausforderungen steht: Bis 2050 müsse der Bestand klimaneutral umgerüstet sein. Zudem erfordere die weiter alternde Gesellschaft riesige Investitionen in die vorhandenen Gebäude. Die Einführung von digitaler Kommunikationstechnik und von Ladeinfrastruktur für die E-Mobilität sei überdies geboten, um angebotenen Wohnraum kundenfähig zu halten und um Mietererwartungen auch im Bestand zu erfüllen. Haus & Grund Landesvorsitzender Dr. Horst: „Phrasen wie <Keine Rendite mit der Miete> sind hierbei mehr als verantwortungslos. Bundes- und Landesregierung müssen zu einem Interessenausgleich zwischen Mietern und Vermietern zurückfinden. Ansonsten werden wir lange auf Entspannungen auf dem Wohnungsmarkt warten müssen“, gab er zu bedenken.

© Dr. Hans Reinold Horst

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