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Heizkosten: Zur Schätzgrundlage von Wärmeverbrauchswerten „vergleichbarer Räume“ in einem anderen Gebäude

Heizung - Copyright Sylvia Horst(ho) Vermieter V rechnet gegenüber Mieter M die Heizkosten für die Jahre 2013-2016 ab. Die Messgeräte in der Dachgeschosswohnung des M sind defekt. Deshalb stützt sich V auf die Werte von vergleichbaren Wohnungen (u. a. Dachgeschosswohnungen) aus anderen Gebäuden, um den Verbrauch schätzen zu können. M beanstandet das und weist darauf hin, die anderen Gebäude würden auch andere energetische Verhältnisse aufweisen. V besteht auf Zahlung der Nachforderungen.

Die Einwände des M werden zurückgewiesen, die Zahlungsklage des V zuerkannt (BGH, Urteil vom 27.10.2021 - VIII ZR 264/19, juris = DWW 2022, 49 = NZ M2 1022, 416). Die Voraussetzungen für ein Ersatzverfahren (Schätzverfahren) nach § 9a Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV, Alt. 2 lägen vor; der anteilige Wärme- und Warmwasserverbrauch von M habe wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen für einen Abrechnungszeitraum nicht ordnungsgemäß erfasst werden können. Ein Ausweichen auf den Verbrauch vergleichbarer Räume sei daher zulässig.

Für die Vergleichbarkeit von Räumen mit dem Ziel einer möglichst verbrauchsnahen Ermittlung komme es nicht zwingend darauf an, dass sie sich im selben Gebäude wie die Räume befinden, für die eine Schätzung der Wärmeverbräuche zu erfolgen habe. Die Vergleichbarkeit sei Ergebnis einer wertenden Betrachtung aller Einzelfallumstände durch Vergleich der objektiven Merkmale, so etwa der Bausubstanz, der Konstruktion, der Lage, der Größe, oder der Nutzungsart (Rn. 30 der Entscheidungsgründe) entscheidend sei, dass die zu vergleichenden Räume bautechnisch und von ihrer Nutzungsintensität (Anzahl der Nutzer, Dauer der Nutzung) im Wesentlichen vergleichbar seien.

© Dr. Hans Reinold Horst

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