Wohnungseigentum: Streitfall „Hundehaltung“

(ho) In der Eigentümergemeinschaft besteht ein Hundehaltungsverbot, das in der Gemeinschaftsordnung geregelt ist. V, Mitglied der Gemeinschaft, vermietet an M. Im Mietvertrag nimmt er ausdrücklich auf diese Regelung in der Gemeinschaftsordnung Bezug. Als M dennoch einen Hund anschafft und in der Wohnung hält, verlangt die Gemeinschaft von V dafür Sorge zu tragen, dass M seinen Hund abschafft.

Nach altem Rechtszustand bis zum 30. November 2020 hatte der vermietende Sondereigentümer dafür zu sorgen, dass auch der Mieter die Regeln beachtet und die Pflichten erfüllt, die kraft Gesetzes, kraft Vereinbarung oder kraft Beschlusses in der Eigentümergemeinschaft gelten (§ 14 Nr. 2 WEG a. F.). Diese gesetzliche Regelung für Drittnutzer ist heute nach der WEG Reform ab dem 1. Dezember 2020 entfallen; § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG bezieht sich nur noch auf den Sondereigentümer selbst. Weil dieses Gebot aber umfassend zu verstehen ist, wird darin auch heute die Verpflichtung gesehen, dass der vermietende Sondereigentümer entsprechend auf seinen Mieter einwirkt (AG Pinneberg, Urteil vom 14.9.2021 - 60 C 30/20, IMR 2022, 120; AG Hamburg, Urteil vom 17.8.2021 - 9 C 42/21, IMR 2022, 121).

Das Problem:
Ein generelles Hundehaltungsverbot kann im Rahmen der Gemeinschaftsordnung wirksam vereinbart werden (beachte aber für ein „generelles Haustierverbot“ in der Gemeinschaftsordnung ablehnend: AG Konstanz, Urteil vom 10.2.2022 - 4 C 397/21 WEG, ZWE 2022, 270 = IMR 2022, 413); unterhalb dieser Schwelle ist ein Beschluss rechtswidrig, kann aber mangels Anfechtung in Bestandskraft erwachsen (BGH, Beschluss vom 4.5.1995 - VZBV/95, MJW 1995, 2036). Mietrechtlich ist ein Tierhaltungsverbot „ohne Wenn und Aber“ allerdings als Formularklausel unwirksam (BGH, Urteil vom 20.3.2013 - VIII ZR 168/12, ZMR 2013, 618). Abgemahnt werden kann der Mieter deshalb nicht erfolgreich.

Allerdings:
Früher konnte jeder einzelne Wohnungseigentümer gegen den Mieter vorgehen und Entfernung des Hundes verlangen, weil er durch die verletzte vereinbarte oder beschlossene Gebrauchsregelung (Hundehaltungsverbot) in seinem Sondereigentum als beeinträchtigt galt (BGH, Urteil vom 25.10.2019 - V ZR 271/18, ZMR 2020, 202). Heute steht dieses Recht nur noch der Gemeinschaft zu, nicht mehr dem einzelnen Wohnungseigentümer (§ 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG; BGH, Urteil vom 15.7.2022 - V ZR 127/21, Rn. 6; BGH, Urteil vom 28.1.2022 - V ZR 86/21, ZfIR 2022, 233). Dies gilt auch für den Anspruch auf Abwehr und Beseitigung von Störungen bis hin zur Verpflichtung zur Abschaffung des Hundes aus § 1004 BGB, der wegen des beeinträchtigten Gemeinschaftseigentums ebenso der Gemeinschaft zugewiesen ist. Denn im räumlichen Bereich des Sondereigentums liegt durch die Hundehaltung keine Störung vor, deshalb besteht auch neben den Rechten der Gemeinschaft kein Anspruch des einzelnen Sondereigentümers aus § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Die Gemeinschaft handelt dabei durch ihren Verwalter (§§ 9b Abs. 2, 27 WEG).

Lesetipp: Broschüre "Nachbarstreit im Wohnungseigentum", 2. Aufl. 2022, 283 Seiten, DIN A 5 gebunden, ISBN 978-3-96434-028-3, Verlag Haus & Grund Deutschland – Verlag und Service GmbH, Berlin , Preis 16,95 € inklusive 7 % MwSt. zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, zu beziehen über Haus und Grund Niedersachsen, E-Mail: info@haus-und-grund-nds.de; Fax: 0511/97329732.

© Dr. Hans Reinold Horst

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