Betriebskostenerhöhung - ohne Mietvertrag?

Frage:
Mir gehört ein Mehrfamilienhaus. Mein Bruder wohnt auch dort, zahlt aber keine Miete, sondern nur eine „Nebenkostenpauschale“ von 52 € monatlich. Einen schriftlichen Mietvertrag gibt es nicht. Mein Bruder meint, die Pauschale wäre viel zu hoch. Ich dagegen bin der Auffassung, ich muss die Pauschale jetzt in der Energiekrise wegen ständig steigender Betriebskosten erhöhen. Welche Kosten können wie hoch umgelegt werden?

Antwort:
Im Ergebnis bleibt es auch in der Höhe bei der vereinbarten Pauschale, solange das jetzige Nutzungsverhältnis besteht. Weil der Bruder keine Miete, verstanden als Entgelt rein für die Überlassung der genutzten Räumlichkeiten zahlt, kann auch kein Mietvertrag angenommen werden. Eine unentgeltliche Wohnungsüberlassung aber ist als Leihvertrag einzuordnen (so auch OLG Dresden, Beschluss vom 7.11.2002 - 4 W 1324/02, juris).

Für die Zahlung der Betriebskosten - nicht der „Nebenkosten“ - kommt es deshalb auch nicht auf die für das Mietrecht geltenden Vorschriften an; einschlägig ist nur das, was dazu selbst im Leihvertrag vereinbart ist. Eine mündliche Abrede reicht dafür auch, schriftlich braucht der Vertrag also nicht geschlossen worden zu sein.

Anders formuliert:
Die mietrechtlichen Möglichkeiten der Erhöhung einer vereinbarten Betriebskostenpauschale (§ 560 Abs. 1 BGB) kommen hier nicht zum tragen. Ebenso kann die Frage, ob man eine Pauschale auch in eine Vorauszahlung mit nachfolgender „spitzer“ Betriebskostenabrechnung ändern kann, mangels Annahme eines Mietvertrages nicht gestellt werden.

Andererseits gibt es bei einem Leihvertrag anders als im Mietrecht keinerlei Schutz der Wohnungsnutzer vor einer Beendigung des Vertrags. Ist zum Beispiel eine bestimmte Nutzungsdauer für die „geliehene“ Wohnung nicht bestimmt, so kann der Verleiher und Eigentümer die Wohnung jederzeit zurückfordern (§ 604 Abs. 3 BGB). Kündigungsfristen gelten in diesem Falle nicht; auch auf gesetzlich anerkannte Kündigungsgründe kommt es nicht an.

Dem Eigentümer und Verleiher kann also geholfen werden. Denn die gefundene rechtliche Situation eröffnet die Möglichkeit, entweder eine auskömmliche Abrede über zu zahlende Betriebskosten zu treffen, oder das Leihverhältnis zu beenden.
Denn wer kann - oder will - schon draufzahlen?

© Dr. Hans Reinold Horst

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