Mietende: Speziell zur Raucherwohnung

Gerade bei Raucherwohnungen stellen sich Abgrenzungsfragen zwischen Renovierungsleistungen und Schadensersatz. Dabei ist Rauchen in „normalem Umfang“ als vertragsgemäß zu dulden. Im Zuge seiner eigenen privaten Lebensführung steht es dem Mieter frei, innerhalb der Wohnung zu rauchen. Dies ist hinzunehmen (vergleiche zum Verhältnis unter den Mietparteien im Haus (BGH, Urteil vom 16.1.2015 – V ZR 110/14, NZM 2015, 448 - Rauchen auf dem Mietshausbalkon nur nach abgestimmtem Zeitplan). Auch damit verbundene Ablagerungen von Nikotin und sonstigen Schadstoffen in der Wohnung sind damit als Teil des vertragsgemäßen Mietgebrauchs zu tolerieren (BGH, Urteil vom 28.06.2006 – VIII ZR 124/05, NJW 2006, S. 2915, 2917 m.w.N., dort Rn. 23 der Entscheidungsgründe). Dies gilt auch für intensives Rauchen (LG Köln, Urt. v. 19.8.1998 - 9 S 188/98, WM 1998, S. 596; AG Frankfurt/Oder, Urteil vom 13.12.2002 – 6 C 369/02, ZMR 2003, S. 848).

Nikotinablagerungen an Tapeten, Teppichböden oder sonstigen Einrichtungen der Mietsache sowie starke durch Nikotingebrauch verursachte Ausdünstungen sind nach Auffassung des BGH deshalb solange vertragsgemäß, wie sie durch normale Schönheitsreparaturmaßnahmen entfernt werden können (BGH, Urteil vom 05.03.2008 – VIII ZR 37/07, NJW 2008, S. 1439; BGH, Urteil vom 28.06.2006, - VIII ZR 124/05, NJW 2006, S. 2915). Nicht mehr zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört es allerdings, wenn die Folgen des Rauchens nicht mehr im Rahmen normaler Schönheitsreparaturen beseitigt werden können, so z.B. dann, wenn spezielle Maßnahmen wie zum Beispiel ein Neuanstrich mit vorherigem Isolieranstrich (Nikotinsperre) erforderlich sind (LG Baden-Baden, WuM 2001, S. 603). Das wird man auch in Fällen annehmen müssen, wenn Teile der Mieträume wie z.B. Kunststofffenster so verfärbt sind, dass sie nur noch mit einem speziellen Mittel gereinigt werden können oder dass die Verfärbungen durch Reinigungen gar nicht mehr zu beseitigen sind (LG Koblenz, ZMR 2006, S. 288).

Also:
Nur übermäßig intensives Rauchen des Mieters in der gemieteten Wohnung ist vertragswidrig und kann einen Schadensersatzanspruch des Vermieters begründen (vgl. BGH, Urteil vom 18.2.2015 – VIII ZR 186/13, NZM 2015, 302 mit Verfahrensabschluss LG Düsseldorf, Urteil vom 28. September 2016 – 23 S 18/15, NZM 2016, 793; BGH, Urteil vom 28.6.2006 – VIII ZR 124/05, NZM 2006, 691). Das wird dann anzunehmen sein, wenn spezielle Maßnahmen wie zum Beispiel ein Neuanstrich mit vorherigem Isolieranstrich (Nikotinsperre) erforderlich sind (LG Baden-Baden, Urteil vom 15.6.2001 – 2 S 138/00, WuM 2001, S. 603). Das wird man auch in Fällen annehmen müssen, wenn Teile der Mieträume wie z.B. Kunststofffenster so verfärbt sind, dass sie nur noch mit einem speziellen Mittel gereinigt werden können oder dass die Verfärbungen durch Reinigungen gar nicht mehr zu beseitigen sind (LG Koblenz, Urteil vom 27.10.2005 – 14 S 76/05, ZMR 2006, S. 288 – hier Verfärbungen von Holzpaneelen und Silikonfugen).

Unterhalb dieses Levels kommt es auf eine wirksame Renovierungsverpflichtung im Mietvertrag an, auch wenn Schadensersatz mit dem Inhalt einer malermäßigen Instandsetzung geltend gemacht wird (BGH, Urteil vom 20. Januar 2010 – VIII ZR 50/09, NZM 2010, 236 = DWW 2010, 100 = NJW-RR 2010, 666 = ZMR 2010, 512; BGH, Urteil vom 18. Februar 2009 - VIII ZR 166/08, NZM 2009, 313- = NJW-RR 2009, 656 = InfoM 2009, 104; Rn. 14 der Entscheidungsgründe nach juris). Vorrangig zu prüfen ist dann, ob die Schönheitsreparaturen vor allem per Formularklausel zulässig auf den Mieter abgewälzt wurden. Ohne Vornahmeanspruch gegen den Mieter, der wegen unwirksamer Klausel nicht entstehen kann, entsteht auch kein Schadensersatzanspruch (vgl. BGH, Urteil vom 18.2.2009 – VIII ZR 166/08, NZM 2009, S. 313 = WuM 2009, S. 224, Rn. 14 nach juris). Das ist so logisch wie einleuchtend. Denn wenn der Mieter schon nicht renovieren muss, entsteht dem Vermieter auch kein Schaden, wenn die Arbeiten dann tatsächlich nicht ausgeführt werden. Zu ersetzen ist dann nur der Schaden, der über den reinen Renovierungsaufwand hinausgeht (BGH, Urteil vom 18. Februar 2009 - VIII ZR 166/08, NZM 2009, 313).

Fazit:
Können Rauchspuren noch mit normalen Malerarbeiten beseitigt werden, so kann Schadensersatz nicht verlangt werden. Die Anmietung eines zusätzlich eingesetzten Ozongerätes zur Absorbierung des Rauchgeruchs geht über den bloßen Renovierungsumfang hinaus. Anfallende Kosten können als Schadensersatz geltend gemacht werden. Das gilt ebenso für eine etwa notwendig gewordene Sanierung der Außenfassade im Bereich der Fenster, wenn sich an den Fensterlaibungen außen aufgrund von Kippstellungen der Fensterflügel mit der rauchgeschwängerten Zugluft Nikotinrückstände bilden konnten. Warum? Begrifflich beziehen sich die „Schönheitsreparaturen“ nur auf das Innere der Mieträume (§ 28 Abs. 4 S. 3 II. BV).

Achtung: Kurze Verjährungsfrist beachten
Besonders hinzuweisen ist auf eine nur 6-monatige Verjährungsfrist für Ansprüche auf Vornahme von Renovierungsarbeiten und auf Schadensersatz bei unterlassener Ausführung, aber auch auf Schadensersatz wegen Beschädigungen oder Verschlechterungen der Mieträume. Die Frist beginnt mit Rückgabe der Mieträume (§ 548 Abs. 1 Satz 1 BGB), nicht erst mit Vertragsende!

© Dr. Hans Reinold Horst

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