Energiewende: häufig gestellte Fragen

(ho) Mit der geplanten Novelle des Gebäude-Energie-Gesetzes (GEG) hat Bundeswirtschafts- und Klimaschutzminister Robert Habeck ordentlich für Wirbel bei Hauseigentümern gesorgt. In einem Sitzungsmarathon des Koalitionsausschusses konnten viele Vorstellungen Habeck‘s einstweilen wieder entschärft werden. Eine Austauschpflicht betriebener fossil zum Beispiel mit Gas, Öl oder Kohle arbeitender Heizungen unabhängig von einer Havarie soll es erst im Jahre 2045 geben, vorher nicht. Angekündigte Förderprogramme sollen einen vorher gesetzlich veranlassten technischen Umstieg nach Havarie (unreparierbarer Heizungsausfall) oder nach Ablauf der höchstzulässigen Betriebsdauer (weiterhin 30 Jahre) sozial abfedern. Muss es nach diesen Vorgaben zum Heizungstausch kommen, so soll er im Hinblick auf die dann einzusetzenden regenerativen Energieformen „technologieoffen“ erfolgen können.

Häufig gestellte Fragen:

Angst, Verunsicherung und nicht selten auch Wut sind bei den Betroffenen groß. Das ist durchaus verständlich. Können wir unsere Häuser denn überhaupt noch halten, so fragen sich insbesondere ältere und damit nicht mehr so einkommensstarke Eigentümer. Hier einige Fragen aus dem Beratungsgeschäft:

1. In meinem Mietshaus betreibe ich eine Gas- oder Ölheizung. Welche Pflichten treffen mich, wenn die Heizung alt ist?

Ist sie noch nicht 30 Jahre alt, darf sie weiterbetrieben und im Falle einer Störung auch repariert werden. Ist sie nicht mehr reparabel und muss sie deshalb ausgetauscht werden, sieht der Gesetzesentwurf im Falle einer gewählten Wärmepumpe oder eines Fernwärmeanschlusses Übergangsfristen vor, in denen noch fossile Brennwertheizungen „ersatzweise“ eingesetzt werden können.
Welches Heilsystem mit welchem Baualter wann ausgetauscht werden muss, wird in § 70 GEG geregelt.

Unabhängig davon sollte überlegt werden, ob man bereits im Jahre 2023 noch ohne die skizzierten technischen Beschränkungen eine Modernisierung der Heizungsanlage plant und umsetzt. Energieberater begleiten beim Thema „Förderung“, so Thomas Bertram, Verbraucherzentrale NRW im WDR 5 Morgenecho - Interview. 07.03.2023. Eine erste eigene Übersicht gewinnt man auf den Internetseiten der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA), bzw. auf den Onlineportalen der landeseigenen Förderbanken (z. B. NBank für Niedersachsen; NRW-Bank für Nordrhein-Westfalen).

2. Was gilt bei einer noch ziemlich neuen Gas- oder Ölheizung?

Eine funktionierende Heizung muss nicht getauscht werden, erst recht dann nicht, wenn sie noch relativ neu ist. Sie kann weiterhin betrieben und repariert werden.
Sollte auch in diesem Fall über eine Modernisierung nachgedacht werden? Viele Energieberater und Verbraucherzentralen raten dazu. Sie geben den Hinweis, dass erneuerbare Energien fossile Brennstoffe einsparen, verkennen dabei aber die naheliegende Opportunitätsrechnung - wie viel Kapital spare ich, wenn ich eine noch relativ neue und funktionierende Heizung nicht wegwerfe und nicht überdies auch noch in neue Heizsysteme investiere?.

Erwägenswert erscheint aber die Überlegung, wie man vorhandene fossile Brennwertsysteme mit Technik zur regenerativen Energiegewinnung unterstützen kann, so zum Beispiel mit einer Solarthermie-Anlage, die die Wärme aus der Sonne speichert und über Wärmespeicher wieder an die Heizung und den Warmwasserkreislauf abgibt, oder mit einer Photovoltaikanlage, die Wärmeenergie in Strom umwandelt. Auch die Wärmepumpe kann kombiniert werden. Die schon angeratene Wirtschaftlichkeitsberechnung (ersparte Kosten durch den ersparten Verbrauch fossiler Energie gegenüber Anschaffung- und Betriebskosten der neuen Technik) ist in jedem Fall durchzuführen.

Schließlich noch ein Hinweis auf das geplante „Aus“ für den Betrieb fossiler Heiztechnik im Jahre 2045; hier sollte im Wege einer Modernisierungsplanung und Umsetzung ein staatlich aufgegebener Umbau „nicht auf den letzten Drücker“ erfolgen. Andernfalls laufen Zeit und Preise möglicherweise davon.

3. Als Vermieter habe ich bereits eine Wärmepumpe installieren lassen. Muss ich mich jetzt trotzdem um das neue Gesetz kümmern?

Ist eine Wärmepumpe - Erdwärmepumpe oder Luftwärmepumpe - bereits eingesetzt und deckt sie den vollen Energiebedarf oder zumindest 65 % davon, ist nichts zu veranlassen. Häufig berichtet die Praxis aber darüber, dass insbesondere Erdwärmepumpen bei niedrigen Außentemperaturen die notwendige Heizleistung nicht abgeben können. Dann gebietet zwar der „Habeck-Entwurf“ kein Tätigwerden, wohl aber der eigene „Wohlfühlfaktor“. Ob man dann zusätzlich in Kombination zum Beispiel mit einer Photovoltaikanlage arbeitet oder Gebäudehülle, Fenster, Türen und Dach stärker dämmt, ist eine Einzelfallfrage - sowohl in technischer wie insbesondere auch in wirtschaftlicher Hinsicht.

Baurechtlich gibt es im Übrigen keine Abstandsflächen mehr für Wärmepumpen zur Grundstücksgrenze des Nachbarn. Im Falle kleinerer Grundstücke, engerer Bebauungen oder ungünstigerer Schallverhältnisse sollte man aber die von den Pumpen ausgehenden Geräuschemissionen bedenken; sie können dann schnell zum Streit unter Nachbarn führen. Die bislang dazu ergangene Rechtsprechung legt dafür ein beredtes Zeugnis ab.

4. Gibt es eine Pflicht zur Prüfung und Optimierung der Heizung?

Schon aktuell verpflichtet die Verordnung zur Sicherung der Energieeinsparung über mittelfristig wirksame Maßnahmen vom 23.9.2022 zu einem Heizungsscheck in Form einer Prüfung und optimierten Heizungseinstellung einschließlich eines hydraulischen Abgleichs bei Mehrfamilienhäusern ab 6 Wohneinheiten. Sie ist seit dem 1. Oktober 2022 in Kraft (BGBl. I/Nr. 34/2022, Seite 1530 ff.) und gilt bis zum 30. September 2024.

Arbeitet die Heizungsanlage mit Wasser als Wärmeträger und ist sie vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut worden, ist eine Pflicht zur Heizungsprüfung und Heizungsoptimierung, bis zum 1. Oktober 2027 zu erfüllen, vorgesehen. Wurde die Anlage nach dem 1. Oktober 2009 in Betrieb genommen, darf seit dem Einbau 15 Jahre lang abgewartet werden. Danach ist sie innerhalb eines Jahres nach Ablauf der genannten Frist zu prüfen und zu optimieren. Für neu eingebaute Heizungen sieht der Entwurf Vorgaben zur Durchführung eines hydraulischen Abgleichs vor.

5. Gibt es Besonderheiten für Wohnungseigentümergemeinschaften?

Ja, hier hält der Entwurf Überraschungen in Form von Sonderregelungen bereit (§ 71 l GEG-E). Zunächst wird der Verwalter bei Wohnungen mit Etagenheizung in die Pflicht genommen. Er muss bis zum 31. März 2024 die Sondereigentümer auffordern alle Informationen mitzuteilen, die für die Planung einer Zentralheizung mit Warmwasseraufbereitung notwendig sind (zu den Informationsdetails vergleiche § 71 l Abs. 1 Satz 2 GEG-E). Die so gesammelten Informationen hat der Verwalter zu koordinieren und an die Gemeinschaft zu kommunizieren (§ 72 l Abs. 2 GEG-E). Steht der Tausch einer Etagenheizung an, hat der Verwalter eine Eigentümerversammlung einzuberufen, um ein Konzept zur Umsetzung der energetischen Anforderungen an die neue Heiztechnik (mindestens 65 % EE, maximal 35 % FE) zu beschließen (§ 72 l Abs. 4 GEG-E; beachte die zu § 25 Abs. 1 WEG abweichenden Stimmquoren in § 71 l Abs. 5 GEG-E). Die Kostenverteilung regelt Abs. 6 der Vorschrift, das Verfahren für Gebäude mit zentraler Wärmeversorgung Abs. 8. Bei all dem werden auch die Kompetenzen des Verwalters im Innenverhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abweichend von § 27 Abs. 2 WEG speziell geregelt (§ 71 l Abs. 9 GEG-E). Anders als nach der zitierten Grundnorm können sie nach Satz 1 der Vorschrift durch die Gemeinschaft nicht eingeschränkt werden. Satz 2 der Vorschrift beinhaltet einen gesetzlichen Anspruch auf Sondervergütung für den Verwalter, soweit nicht bereits im Verwaltervertrag für derartige Maßnahmen geregelt.
Abs. 10 der Vorschrift überträgt die dem Verwalter eingeräumten Pflichten und Befugnisse auf dem Beiratsvorsitzenden, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss dazu ermächtigten einzelnen Wohnungseigentümer, wenn es für die GdWE keinen Verwalter gibt.

6. Wenn ich jetzt im Jahre 2023 in eine neue Heiztechnik investiere, bin ich dann schon an bestimmte Energieträger und damit an bestimmte technische Vorgaben gebunden?

Nein, die einschränkenden technischen Vorgaben des „Habeck-Entwurfs“ sollen erst ab dem 1. Januar 2024 gelten (§§ 71 ff GEG-E in Verbindung mit Art. 4 Abs. 1 des Gesetzes zur Änderung des Gebäude-Energie-Gesetzes und mehrerer Verordnungen zur Umstellung der Wärmeversorgung auf erneuerbare Energien - Stand 15.2. / 7.3.2023).

7. Angenommen, ich entschließe mich zum Einbau einer neuen Heiz- und Warmwasseraufbereitung. Kann ich meine Mieter an den Kosten beteiligen?

Erzielen Sie eine Energieeinsparung oder verbessern Sie den Wohnkomfort, liegt mietrechtlich eine Modernisierung vor (§ 555 b Nr. 1, 2 und 4 BGB). Ob Sie unter Umständen zu diesem Schritt von Gesetzes wegen sogar gehalten sind, bleibt unbeachtlich. Denn eine Modernisierung liegt auch vor, wenn sie auf gesetzlichen Vorgaben beruht und Sie sich also nicht freiwillig dazu entschließen können (§ 555 b Nr. 6 BGB; Modernisierung aus Umständen, die vom Vermieter nicht zu vertreten sind). Entweder Sie einigen sich zu den Details einschließlich einer nachfolgenden Mieterhöhung mit Ihrem Mieter auf der Grundlage einer zweiseitigen Vereinbarung (Modernisierungsvereinbarung; § 555 f BGB), oder Sie gehen einseitig vor. Dann müssen Sie mindestens 3 Monate vor Baubeginn dem Mieter schriftlich ankündigen, was Sie wann vorhaben, wie lange die Baumaßnahmen voraussichtlich dauern, müssen den Effekt einer Modernisierung erläutern, und bereits hier Auswirkungen in Form einer erhöhten Miete und eines veränderten Betriebskostenniveaus darstellen, berechnen und erläutern. Nach Beendigung der Baumaßnahme können Sie dann schriftlich die Miete modernisierungsbedingt erhöhen.
Anzusetzen sind 8 % der investierten Baukosten sowie Baunebenkosten auf die Jahresmiete, aufgeteilt und zugeordnet zu der einzelnen Wohnung, für die Sie die Mieterhöhung aussprechen (§ 559 Abs. 3 BGB). Zuvor müssen Sie aber die anzusetzenden Baukosten bereinigen, und zwar um

• die real anzusetzenden Instandsetzungskosten, die im Falle einer Heizungsreparatur der alten Technik anfallen würden (§ 559 Abs. 2 BGB), und zum anderen um sogenannte
• „fiktive“ Instandsetzungskosten, die einen Abzug rein wegen des Alters der ersetzten Technik gebieten, auch wenn sie beim Austausch noch mangelfrei funktioniert (BGH, Urteil vom 17.6.2020 - VIII ZR 81/19, DWW 2021, 54).
• Besonderheiten gelten im Falle einer Modernisierung durch Einbau einer Wärmepumpe; hier dürfen als Berechnungsgrundlage nur 50 % der eigentlich ansetzbaren Kosten berücksichtigt werden, wenn der Vermieter nicht den Nachweis erbracht hat, dass die Jahresarbeitszeit der Wärmepumpe über 2,5 liegt und die Ausnahme eines nicht erforderlichen Nachweises nicht greift (im Einzelnen vgl. § 71 m Abs. 3 und 4 GEG-E).

Von dem so gebildeten Mietaufschlag auf die Jahresmiete errechnen Sie den Aufschlag auf die Monatsmiete und danach auf den Quadratmeter des vermieteten Wohnraums monatlich.
Liegt die bisherige Miete unter 7 € pro Quadratmeter monatlich, darf der Erhöhungsbetrag – betrachtet für 6 Jahre - 2 € pro Quadratmeter monatlich nicht übersteigen; bei einem Mietniveau ab 7 € pro Quadratmeter monatlich oder höher beträgt der Erhöhungsbetrag maximal 3 € pro Quadratmeter monatlich (§ 559 Abs. 3a BGB). Der zuvor errechnete Erhöhungsbetrag auf der reinen 8 %-Basis wird also in dieser Höhe gekappt. Deshalb spricht man bei den genannten quadratmeterbezogenen Maximalwerten auch von einer „Kappungsgrenze.“

Achtung:
Der Mieter kann eine Mieterhöhung mit dem Einwand einer dann für ihn entstehenden wirtschaftlichen Belastung kontern ((§ 559 Abs. 4 S. 2 Nr. 1 BGB). Ob sein Einwand zieht, ist fallbezogen durch einen Interessenvergleich zum Vermieter zu beantworten.
Aber: Können Sie Ihren Heizungsumbau auf gesetzliche Vorgaben stützen, darf die Miete ohne Abwägung zwischen den Interessen der Vertragsbeteiligten erhöht werden (§ 559 Abs. 4 S. 2 Nr. 2 BGB).

8. Welche Betriebskosten muss der Mieter dann tragen?

Wird auf neue Heiztechnik umgestellt, muss der Mieter nicht alle anfallenden Kosten verbrauchter Heizungsenergie tragen (§ 71 m Abs. 1 und 2 GEG-E). Er trägt bei Heizungen, betrieben mit einem gasförmigen Brennstoff, mit einem biogenen Anteil oder mit Wasserstoff, nur die Kosten des verbrauchten Brennstoffs bis zu der Höhe des Grundversorgungstarifs für Erdgas auf Basis des Grund- und Arbeitspreises, der in dem jeweiligen Netzgebiet gilt. Im Falle eines Direktversorgungsvertrags regelt § 71 m Abs. 1 Satz 2 GEG-E einen Ersatzanspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter in Höhe der Differenz zu den ihm direkt in Rechnung gestellten Kosten.

Andernfalls ist bei entsprechend gewähltem Heizsystem mit biogenen festen oder flüssigen Brennstoffen der jährliche Durchschnittspreis des ersetzten fossilen Brennstoffs zugrunde zu legen, wenn der Preis des biogenen Brennstoffs pro Energieeinheit höher ist als der Preis des ersetzten fossilen Brennstoffs.

© Dr. Hans Reinold Horst

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