Modernisierung: Heizungserneuerung
und Mieterhöhung
 (ho)
Wer jetzt noch im Jahre 2023 vor der anstehenden Novelle des Gebäude-Energie-Gesetzes
mit geregelten energetischen Pflichten bei einem Heizungsneueinbau seine
(betagte) Heizung tauschen möchte, hat noch die freie Auswahl und
kann auch auf rein mit Gas betriebene Systeme zurückgreifen. Dabei
kann man darauf achten, dass Heizsysteme mit neuen regenerativen Techniken
wie zum Beispiel einer Wärmepumpe kombinierbar sind oder auch als
Wasserstoffheizung laufen können. Aber auch „reinrassige“
Gas-Brennwerttechniken können im Jahre 2023 noch eingebaut werden.
Sie dürfen dann bis maximal 2045 betrieben werden.
Der Vorteil: Man bleibt in der Entscheidung zwischenverschiedenen
Systemen freier und vermeidet bisweilen teure Anschaffungskosten.
Der Nachteil: Rein mit Gas betriebene Heizungen belasten
in den nächsten Jahren höher mit Co2-Kosten.
Soll jetzt getauscht werden, muss nur sichergestellt werden, dass tatsächlich
Inbetriebnahme und Abnahme der Heizung auch wirklich noch im Jahre 2023
erfolgen können. Bei den jetzt knappen Bestellressourcen sind entsprechende
garantierte Liefertermine sowie Ausführungstermine durch die beauftragten
Handwerker unabdingbar.
Auch mit der Einordnung der Baumaßnahme als Modernisierung
gibt es keine Schwierigkeiten. Sie stellt sich vor allem entweder
als energetische Modernisierung, oder als sonstige energetische Baumaßnahme
dar (§ 555 b Nrn.1 und 2 BGB). Infrage kommen auch eine nachhaltige
Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache (§ 555 b Nr. 4 BGB)
oder eine dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse
(§ 555 b Nr. 5 BGB).
Häufig wird die notwendige vorherige schriftliche Ankündigung
der Baumaßnahme übersehen oder dabei nicht nach den gesetzlichen
Vorgaben zum notwendigen Inhalt verfahren (§ 555 c BGB). Das kostet
dann bei der Mieterhöhung „eine Zeitstrafe“; die Frist
bei der Mieterhöhung verlängert sich dann von regulär drei
Monaten um 6 Monate auf 9 Monate (§ 559 b Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB).
Fällige Instandhaltungskosten und Reparaturkosten
(Instandsetzungskosten) sind von der Berechnungsgrundlage der Mieterhöhung
abzuziehen (§ 559 Abs. 2 BGB). Zielführend
ist es, sich darüber eine gesonderte Unterlage bei dem ausführenden
Handwerksunternehmen zu beschaffen.
Abzuziehen sind auch „fiktive Instandhaltungskosten“;
das sind Reparaturkosten, die erst in Zukunft fällig werden (BGH,
Urteil vom 17.6.2020 - VIII ZR 81/19; dazu David, Anmerkung zu BGH - VIII
ZR 81/19, WuM 2021, 465 ff). Der Kostenabzug richtet sich hierbei nach
der erwarteten „Lebensdauer“ des ausgetauschten Bauteils,
die für Heizungsanlagen mit dem gesetzlichen Austauschgebot nach
30 Jahren veranschlagt wird (LG Bonn, Beschluss vom 28.1.2021 - 6 S 78/20,
WuM 2021, 487 zu § 10 EnEV; vgl ebenso § 72 Abs. 2 GEG mit den
gesetzlichen Ausnahmen hiervon in Abs. 3 und 4 der Vorschrift).
Erhaltene Drittmittel wie öffentliche Förderungen
in Form von Darlehen oder Zuschüssen sind ebenso nach den gesetzlichen
Vorgaben mindernd zu berücksichtigen (§ 559
a Abs. 1, 2 und 4 BGB).
Die übrig bleibenden Baukosten sind wohnungsbezogen aufzuteilen
(§ 559 Abs. 3 BGB), also nach der Anzahl der beheizten Wohnungen.
Hiervon sind 8 % der Jahresmiete hinzu zu schlagen (§ 559 Abs. 1
Satz 1 BGB), maximal aber 3 € pro Quadratmeter monatlich oder nur
2 € pro Quadratmeter monatlich, wenn die Ausgangsmiete geringer als
7 € pro Quadratmeter monatlich ist (Kappungsgrenze für einen
6-jährigen Zeitraum gemäß § 559 Abs.3a BGB).
Nun zu der Frage, was in der Mieterhöhungserklärung
inhaltlich aufgeführt sein muss:
- Anzugeben ist der Grund der Mieterhöhung mit kurzer Erläuterung,
die eine Nachprüfung auf Plausibilität ermöglicht (BGH,
Urteil vom 25.1.2023 - VIII ZR 29/22, FD-MietR 2023, 456287; BGH, Beschluss
vom 12.6.2018 - VIII ZR 121/17).
- Ist zur Beschreibung eine umfangreiche technische Darlegung notwendig,
so reicht es aus, wenn der Vermieter die durchgeführte bauliche
Maßnahme so genau beschreibt, dass der Mieter allein anhand dessen,
wenn auch unter Mithilfe einer bautechnisch oder juristisch sachkundigen
Person, beurteilen kann, ob die Baumaßnahme den Anforderungen
des §§ 159 Abs. 1 BGB entspricht (LG Bonn, Urteil vom 7.10.2021
- 6 S 96/20, WuM 2022, 352).
- Soll Heizenergie eingespart werden, muss die Mieterhöhungserklärung
die Maßnahme schlagwortartig bezeichnen und mit Zuordnung zu den
Positionen der notwendigen Berechnung der Einsparung die Tatsachen aufführen,
anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche
Änderung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie nach sich
zieht (BGH, Beschluss vom 12.6.2018 - VIII ZR 121/17).
- Fällige Instandsetzungskosten müssen angegeben und herausgerechnet
werden. Dazu ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsaufwand
(zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten
nachvollziehbar darlegt (hinweisend auch: BGH, Urteil vom 25.1.2023
- VIII ZR 29/22, FD-MietR 2023, 456287; LG Bonn, Urteil vom 7.10.2021
- 6 S 96/20, WuM 2022, 352; zum Vorrang der Mängelbeseitigung einer
vorhandenen Etagenheizung vor der Modernisierung durch neu eingebaute
Zentralheizung: BGH, Beschluss vom 19.7.2022 - VIII ZR 194/21).
- Erst zukünftig fällige - fiktive - Reparaturkosten sind
zumindest zu schätzen und abzuziehen (BGH, Urteil vom 17.6.2020
- VIII ZR 81/19); Streitigkeiten über die Höhe des notwendigen
Abzugs berühren nur die inhaltliche Fehlerfreiheit, nicht die (formelle)
Wirksamkeit der abgegebenen Mieterhöhungserklärung an sich
(LG Bonn, Urteil vom 7.10.2021 - 6 S 96/20, WuM 2022, 352).
© Dr. Hans Reinold Horst
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