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Mietpreisbremse: Erstattung außergerichtlicher Rechtsverfolgungskosten trotz vorheriger Tätigkeit des Mietervereins

Geld - Copyright Sylvia Horst(ho) Der Wohnungsmieter, der argwöhnt, seine Eingangsmiete bei Abschluss des Mietvertrags beachte eine geltende Mietpreisbremse (= 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete; §§ 556 d ff BGB) nicht, kann seine daraus abgeleiteten Forderungen an einen Inkassodienstleister abtreten und von diesem durchsetzen lassen. Zu klären ist, ob er die damit verursachten Rechtsverfolgungskosten auch dann liquidieren kann, wenn er zuvor einen Mieterverein mit der Sache betraut hat. Dazu folgender Fall:

Wohnungsmieter W rügt einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse gegenüber Vermieter V - ohne Reaktion des V. Er beauftragt den Mieterverein; V reagiert wieder nicht. Jetzt betraut er den auf die Verfolgung von Ansprüchen aus einer verletzten Mietpreisbremse spezialisierten Inkassodienstleister I nach Abtretung seiner Rechte mit dem Forderungseinzug. I klagt und gewinnt, die Miete wird in einem Nachtrag zum Mietvertrag herabgesetzt. Die angefallenen außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten des I will V nicht zahlen. I klagt erneut.

Der BGH spricht die Klage zu (Urteil vom 20.9.2023 - VIII ZR 247/22, BeckRS 2023, 33373 = FD-MietR 2023, 821003). Die außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten, angefallen durch die zusätzliche Tätigkeit des I, seien zu ersetzen. Seine Einschaltung sei zweckmäßig und erforderlich gewesen (§ 249 BGB); M habe nicht gegen seine Schadensminderungspflicht (§ 254 Abs. 2 Satz 2, Alt. 2 BGB) verstoßen.

M könne auch nicht darauf verwiesen werden, im Internet gebe es einen kostenfrei zu benutzenden „Mietpreisrechner“ (des Inkassodienstleisters I als Kläger), mit dessen Hilfe er die preisrechtlich zulässige Miete selbst hätte klären und gegenüber Vermieter V hätte geltend machen können (ebenso schon: BGH, Beschluss vom 27. 5. 2020 - VIII ZR 384/18, WuM 2020, 650 Rn. 10). Dies hindere nicht an der nachmaligen Beauftragung des I; ebenso nicht die Tatsache einer vorherigen Inanspruchnahme des Mietervereins, die auch erfolglos geblieben sei.

Zunächst führten allein ausbleibende Reaktionen des Schuldners auf Zahlungsaufforderung des Gläubigers noch nicht zu der Annahme, die Beauftragung eines professionellen Inkassodienstleisters sei zwecklos; die angefallenen Kosten zur Rechtfertigung könnten deshalb nicht als Schadensposition geltend gemacht werden (ebenso: BGH, Urteil vom 24.2.2022 - VII ZR 320/21, NJW-RR 2022, 707 Rn. 22; BGH, Urteil vom 17.9.2015 - IX ZR 280/14, NJW 2015,3 1793, Rn. 11). Die zu Tage getretene Zahlungsunwilligkeit des Schuldners trete hinzu. Das gelte auch in dem Fall zweier außergerichtlich in Anspruch genommener Institutionen, wenn vorherige Beitreibungsversuche durch die erste Vertretung erfolglos geblieben seien. Dem Mieter müsse die Möglichkeit der Inanspruchnahme möglichst qualifizierter Unterstützung auch im Hinblick auf die dadurch veranlassten Kosten offenbleiben. Hinzu trete, dass der Mieterverein vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten gar nicht verlangt habe.

Nachzutragen bleibt:

Zweckmäßig und damit erstattungsfähig sind Rechtsverfolgungskosten auch dann, wenn der Mieter nach der erfolglosen Beauftragung eines Inkassodienstleisters einen Rechtsanwalt beauftragt (BGH, Urteil vom 12.9.2017 - X ZR 102/16, NJW 2018, 1251 Rn. 34).

Nähere Informationen zur Handhabung der Mietpreisbremse enthält die Broschüre „Mietverträge professionell ausfüllen“,
4. Auflage 2023, 978-3-96434-037-5, 16,95 €, ca. 184 Seiten, Verlag Haus & Grund Deutschland – Verlag und Service GmbH, Berlin, zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, zu beziehen über Haus und Grund Niedersachsen, E-Mail: info@haus-und-grund-nds.de; Fax: 0511/97329732.

© Dr. Hans Reinold Horst

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