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Wohnungseigentum: Anspruch auf Sanierungsbeschluss!

Haus - Copyright Sylvia Horst(ho) Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus mehreren Gebäuden, teilweise gewerblich genutzt. Ein Anbau, genutzt als Küche für eine Gaststätte, steht komplett im Sondereigentum von Eigentümer A. Das Flachdach des Anbaus ist marode, was auch ein Gutachter bescheinigt. Es besteht die Gefahr eines Feuchtigkeitseintritts. A beantragt zu beschließen, dass das Flachdach auf Kosten der Gemeinschaft saniert werden soll. In der Eigentümerversammlung wird dies mit Stimmenmehrheit abgelehnt (Negativbeschluss). A ficht an und erstrebt mit einer parallel erhobenen Beschlussersetzungsklage einen positiven Sanierungsbeschluss.

Das LG Karlsruhe ist in der Berufungsinstanz befasst, nachdem A in der 1. Instanz gewonnen hat. Es hilft dem A ebenso und beabsichtigt, die eingelegte Berufung gegen das klagestattgebende erstinstanzliche Urteil zurückzuweisen (Hinweisbeschluss vom 08.03.2024 - 11 S 53/22, BeckRS 2024, 5513). Das Flachdach sei als konstruktives Bauteil das Gebäudekubus zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen, nicht dem Sondereigentum. Dabei spiele es keine Rolle, wenn das Gebäude ausschließlich das Sondereigentum des A umschließe und ausschließlich von diesem als Teileigentum genutzt werde.

Konstruktive Bestandteile eines Gebäudes, „wie die das Gebäude tragenden Mauern, das Fundament, die Fassade, die Geschosse, Decken und das Dach“, seien nicht sondereigentumsfähig. Eine enthaltene entgegenstehende Regelung in der Teilungserklärung, die Gebäudeteile zum Inhalt des Sondereigentums erkläre, sei nichtig. Der angefochtene Negativbeschluss, der eine Sanierung auf Kosten der Gemeinschaft ablehnt und sie mit Kostenlast dem Sondereigentümer zuweist, entspreche deshalb nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und sei ungültig.

Ebenso sei der nicht gefasste Beschluss durch das Gericht im Wege der Beschlussersetzung (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG) zu ersetzen. Aufgrund der festgestellten Sanierungsbedürftigkeit sei der Anspruch des A auf Beschlussfassung im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung wegen der erkannten hohen Sanierungsbedürftigkeit des Flachdachs offenkundig und ohne jeden Zweifel gegeben. Demnach reduziere sich das Ermessen der Gemeinschaft bezüglich der Maßnahme „auf 0“. Dem Klageantrag sei daher stattzugeben.

Lesetipp: Broschüre „Sanierung und Modernisierung im Wohnungseigentum“, 2. Aufl. 2021, 261 Seiten, DIN A5 Klebebindung, ISBN 978-3-96434-025-2, 16,95 € zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung
und Broschüre "Nachbarstreit im Wohnungseigentum", 2. Aufl. 2022, 283 Seiten, DIN A 5 gebunden, ISBN 978-3-96434-028-3, Verlag Haus & Grund Deutschland – Verlag und Service GmbH, Berlin , Preis 16,95 € inklusive 7 % MwSt. zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, zu beziehen über Haus und Grund Niedersachsen, E-Mail: info@haus-und-grund-nds.de; Fax: 0511/97329732.

© Dr. Hans Reinold Horst

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