Mieterhöhung: Mietspiegelwert plus Inflationszuschlag o. k.?

Vermieter V richtet ein Mieterhöhungsverlangen an Wohnungsmieter M. Zur Begründung bezieht sich V nicht nur auf den Mietspiegel, sondern auch auf die zusätzlich zu berücksichtigende hohe Inflation, die seiner Meinung nach einen Aufschlag zu den Mietspiegelwerten rechtfertigt. Die Teuerungsrate erkennt er insbesondere in der Zeit zwischen der Erhebung der verarbeiteten Mietspiegeldaten und dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens.

„Nette Idee“ sagt das LG München I und beabsichtigt, die gegen ein klageabweisendes Urteil der Vorinstanz eingelegte Berufung zurückzuweisen (Hinweisbeschluss vom 17.7.2024 - 14 S 3692/24, FD-MietR 2024, 816331). Dem gestiegenen Verbraucherpreisindex als Grundlage für eine Inflationsentwicklung könne kein Hinweis für einen entsprechenden Anstieg der Wohnungsmieten oder für die (erhöhte) Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete entnommen werden. Denn der Inflationszuschlag bilde sich aus einem „Warenkorb“, also einem ganzen Strauß von Waren und Dienstleistungen. Insgesamt umfasse dieser Warenkorb rund 700 verschiedene Arten von Gütern sowie sämtliche von privaten Haushalten in Deutschland gekauften Waren und Dienstleistungen. Zusätzlich würde die Verlässlichkeit und Belastbarkeit eines angewendeten Mietspiegels in seiner Befriedungsfunktion gefährdet. Gerade in angespannten Mietmärkten sei aber diese Befriedungsfunktion besonders wichtig.

Nachzutragen ist in Zeiten dynamischer Inflationsentwicklung:

Ein „Inflationszuschlag“ darf vom Vermieter den Mietspiegelwerten oder den verwendeten Mietwerten eines sonstigen Begründungsmittels also nicht hinzugerechnet werden. Nur das Gericht darf im Falle einer geführten Klage auf Zustimmung zu einem streitig gewordenen Mieterhöhungsverlangen zu den geprüften und danach als stimmig ermittelten Mietwerten eines Mietspiegels auch einen sogenannten „Stichtagszuschlag“ aufschlagen. Es darf also die Inflationsentwicklung als Zuschlag hinzurechnen (AG München, Urteil vom 29.11.2023 - 416 C 18778/23, IMR 2024, 99; AG Berlin-Mitte, Urteil vom 4.2.2020 - 5 C 28/19, ZMR 2020,965; ebenso schon: BGH, Urteil vom 15.3.2017 - NZM 2017, 321 = NJW 2017, 2679). Auszugehen ist dabei vom Stichtag der Erhebung für den geltenden Mietspiegel bis zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens (AG München, a. a. O.)
Wie gesagt, der entscheidende Richter darf dies im Rechtsstreit so handhaben, der Vermieter im konkreten Mieterhöhungsverlangen aber nicht. Er darf also wegen des Alters eines Mietspiegels keinen Zuschlag zu den Werten des Mietspiegels schon im Erhöhungsverlangen hinzurechnen (OLG Stuttgart, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 2. Februar 1982 – 8 REMiet 4/81, NJW 1982, 945; OLG Hamburg, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 12. November 1982 – 4 U 174/82, NJW 1983, 1803, 1805; LG München II, Urteil vom 13. Oktober 1998 – 12 S 3258/98, WuM 1998, 726; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Kommentar zu Mietrecht, 16. Aufl. 2024, §§ 558 c, 558 d BGB Rn. 72 auch innerhalb eines Sachverständigengutachtens ist dieses Verfahren nicht zulässig (OLG Frankfurt/Main, WoM 1985, 216; Börstinghaus, a. a. O.). Der Grund: Ein solches Vorgehen würde dem Sinn und Zweck einer Begründung des Mieterhöhungsverlangens widersprechen. Denn danach sollen dem Mieter möglichst objektive Informationen zur Verfügung gestellt werden und nicht etwa eine Einschätzung des Vermieters.

Natürlich bleibt es im Rechtsstreit unbenommen, auf die Möglichkeit eines Stichtagzuschlags durch den erkennenden Richter hinzuweisen. Das bedeutet dann aber nicht, dass im Zustimmungsurteil ein höherer Mietwert steht. Denn das eingeklagte Mieterhöhungsverlangen bezieht sich eben nur auf den Mietspiegelwert ohne Stichtagszuschlag, was dem Vermieter ja wie gesagt auch verboten ist. Der verlangte erhöhte Mietwert wird durch einen zusätzlich denkbaren Rechenschritt, der ausdrücklich dem erkennenden Gericht vorbehalten bleibt, argumentativ nur stärker abgesichert.

Broschüre „Mieterhöhung freifinanzierter Wohnraum“,
5. Aufl. 2020, ISBN 978-3-96434-011-5, Verlag Haus & Grund Deutschland – Verlag und Service GmbH, Berlin, 188 Seiten, Preis 14,95 € inklusive MwSt. zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, zu beziehen über Haus und Grund Niedersachsen, E-Mail: info@haus-und-grund-nds.de; Fax: 0511/97329732.

© Dr. Hans Reinold Horst

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