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Eigenbedarf: Fortsetzung des Mietverhältnisses nur gegen höhere Miete!

Paragraphen(ho) Vermieter V kündigt wegen Eigenbedarfs. Mieter M wehrt sich und verlangt, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird. Dazu beruft er sich nach den Vorgaben des Gesetzes ordnungsgemäß auf entsprechende Gründe, die er dem Eigenbedarf des Vermieters entgegenstellt. Die Sache wird streitig, es kommt zum Räumungsprozess. Der Richter erkennt auf eine Fortsetzung des Mietverhältnisses, obwohl die Eigenbedarfsgründe plausibel und in sich schlüssig dargelegt sind. Denn nach Abwägung der Eigenbedarfsgründe für die Vertragsbeendigung und der dagegen gesetzten Interessen des Mieters an der Fortsetzung des Vertrags sieht er die Position des Mieters als schützenswerter an.

Jetzt lenkt Vermieter V den Blick des Gerichts auf die bislang geltende Miete, die deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Denn V hat sich mit Mietanpassungen stets zurückgehalten. Er beruft sich auf § 574 a Abs. 1 Satz 2 BGB und macht geltend, die Fortsetzung des Vertrags zu der bisherigen geringen Miete sei ihm nicht zumutbar.

Die Vorschrift lautet:

"Ist dem Vermieter nicht zuzumuten, das Mietverhältnis zu den bisherigen Vertragsbedingungen fortzusetzen, so kann der Mieter nur verlangen, dass es unter einer angemessenen Änderung der Bedingungen fortgesetzt wird."

Zu einem solchen Fall führt das LG Berlin mit Urteil vom 25.1.2024 - 67 S 264/22, DWW 2024, 44 ff aus, für den Vermieter angemessen und damit zumutbar seien im Falle einer angeordneten Vertragsfortsetzung nur solche Bedingungen, wie sie bei vergleichbaren Mietverhältnissen in der Gemeinde üblich seien (Rn. 60 nach juris; ebenso: BGH, Urteil vom 26. 10. 2022 - VIII ZR 390/21, NJW-RR 2023, 14). Abzustellen sei dabei auf die erforderlichenfalls zu schätzende ortsübliche Neuvertragsmiete, sofern sie für den Mieter noch sozialverträglich sei. Die Kappungsgrenze, also die maximal tolerierte Erhöhung von der bisherigen auf die neue Miete, sei nicht zu berücksichtigen. Denn sie sei nicht für die Neuvertragsmiete, sondern nur für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen einer Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis maßgeblich. Auch auf sonstige Formalien eines Mieterhöhungsverlangens im ortsüblichen Vergleichsverfahren komme es nicht an.
Will sagen:
V kann hier ohne die Formalien einer Mieterhöhungserklärung eine Neuvertragsmiete verlangen, wenn das Gericht auf Fortsetzung des Vertrags erkennt.

Einigt man sich nicht, legt das Gericht die seiner Meinung nach auskömmliche höhere Miete für die Zeit der Fortsetzung gemäß § 574 a Abs. 2 Satz 1 BGB fest.

Wörtlich heißt es hier:

"Kommt keine Einigung zustande, so werden die Fortsetzung des Mietverhältnisses, deren Dauer sowie die Bedingungen, zu denen es fortgesetzt wird, durch Urteil bestimmt."

Lesetipp: Broschüre „Die Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfs“,
3. Auflage 2024, 129 Seiten, ISBN 978-3-96434-046-7, Preis 14,95 €, zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, zu beziehen über Haus und Grund Niedersachsen, E-Mail: info@haus-und-grund-nds.de; Fax: 0511/97329732.

© Dr. Hans Reinold Horst

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