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Mieterhöhung: Ein Vertrag, ein Zustimmungsverlangen!
Das AG Koblenz weist bereits aus formellen Gründen ab und sieht die Klage als unzulässig an (Urteil vom 25.1.2024 - 142 C 173/23, FD-MietR 2024, 804257 = BeckRS 2024, 541). Es handle sich um einen einheitlichen Vertrag. Eine Teilmieterhöhung einmal für die Wohnung und einmal für den Stellplatz, also eine Aufspaltung sei deshalb unzulässig. Verlangt werden könne nur die einheitliche Zustimmung zur Erhöhung der Gesamtmiete für Wohnung und Tiefgarageneinstellplatz (ebenso: Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl. 2024, § 558 a BGB Rn. 16, 16 a; AG Köln, Urteil vom 4.12.2003 - 210 C 397/03, BeckRS 2003, 30961833 für den umgekehrten Fall der nur verlangten Mieterhöhung für die Stellplatzmiete und nicht für die Wohnungsmiete; anderer Ansicht nur: LG Karlsruhe, Urteil vom 13.9.2013 - 9 S 572/11, BeckRS 2013, 19023). Prozessual könne die Klage nur einheitlich judiziert werden, nicht aber etwa einem Klageantrag zugesprochen und der andere Klageantrag abgewiesen werden. Auch materiell-rechtlich sei ein solches Vorgehen ausgeschlossen. Denn die jeweils ermittelten Vergleichsmieten für die Wohnung und für den Stellplatz müssten in der Summe nicht zwingend dem Klagebegehren entsprechen; die insgesamte Vergleichsmiete für Wohnung und Stellplatz könne höher oder niedriger sein. Nachzutragen ist: Sieht zum Beispiel ein Mietspiegel als Begründungsmittel auch Stellplatzzuschläge vor, so ist im Falle eines einheitlichen Vertrags entsprechend vorzugehen. Ist das nicht der Fall, ist die einheitlich zu bildende Vergleichsmiete für Wohnung und Stellplatz besonders zu begründen. Nur für die Wohnung folgt dies in dem gewählten Beispiel aus dem Mietspiegel. Deshalb muss mangels besserer Erkenntnisse auf vergleichbare vermietete Wohnungen mit Stellplatz zurückgegriffen werden, wenn man die Miete insgesamt in beiden Komponenten erhöhen möchte. Alternativ belässt man es nur bei der Anhebung der Wohnungsmiete. Schließlich ist zu bedenken, dass bei einem einheitlichen Vertrag auch die Stellplatzmiete innerhalb von 3 Jahren um nicht mehr als nach der Kappungsgrenze möglich steigen darf. Schlussbemerkung: Darf bei einem anzunehmenden einheitlichen Vertrag die Miete nur einheitlich angehoben werden und begegnet die Ermittlung der einheitlichen Vergleichsmiete vom Begründungsmittel her Nachweisproblemen, so spricht dies ganz entscheidend dafür, darauf zu achten, zwei getrennte Verträge abzuschließen. Zwei getrennt zu betrachtende Vertragsverhältnisse werden bei der Vermietung einer Wohnung und eines Stellplatzes angenommen, wenn
dies auch dann, wenn Wohnung und Stellplatz auf demselben Grundstück liegen. Im Zweifel ist also der Wille der Vertragspartei entscheidend. Deshalb sollte eine entsprechende Klausel in einen Garagenmietvertrag aufgenommen werden, soweit eine solche Bestimmung nicht bereits vorgesehen ist. Diese Klausel sollte optisch noch einmal deutlich hervorgehoben werden, damit sie nicht eine für den Mieter überraschende Klausel darstellt. Die AGB-rechtliche Zulässigkeit derartiger Klauseln ist allerdings umstritten (Vgl. LG Frankfurt/Main, Urt. v. 9.5.2000 – 2/111 S 437/99, n.v., das eine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne v. § 9 AGBG a.F. annimmt und damit die Klausel als unwirksam verwirft). Lesetipp: Broschüre „Mieterhöhung freifinanzierter
Wohnraum“, © Dr. Hans Reinold Horst |
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(ho)
Vermieter V vermietet an Mieter M eine Wohnung mit Tiefgarageneinstellplatz.
Es gibt nur eine Vertragsurkunde, in der die Wohnungsmiete und die Stellplatzmiete
gesondert ausgewiesen sind. V richtet an M zwei Mieterhöhungsverlangen,
einmal für die Wohnung und einmal für den Stellplatz. Das Mieterhöhungsverlangen
für die Wohnung begründet er mit einem Mietspiegel, das Verlangen
für den Stellplatz mit der Angabe von Vergleichsmieten. M stimmt
nicht zu, V klagt.