Schlüsselfertige Eigentumswohnung: Kauf, Abnahme, Verjährung von Mängelbeseitigungsansprüchen

Üblicherweise verjähren Ansprüche auf Mängelbeseitigung bei gekauften Bauwerken in 5 Jahren seit der Abnahme. Dabei beginnt die Verjährungsfrist nur zu laufen, wenn die Abnahme wirksam erfolgt ist. Das kann von der im Bauvertrag vereinbarten - oder gestellten - Abnahmeklausel abhängen.

Dazu ein Beispiel:
E kauft im Jahre 2011 eine Eigentumswohnung vom Bauträger, die bislang nur auf dem Reißbrett existiert. Im November 2012 lässt E sich durch die D-GmbH, ein Sachverständigenbüro, bei der Bauabnahme vertreten. Die GmbH hat E selbst von mehreren Bewerberangeboten für diese Aufgabe ausgesucht. Die Abnahmeklausel im Bauvertrag berechtigt ihn auch zur eigenen Auswahl zwischen mehreren Sachverständigen mit dem Aufgabenkreis „Unterstützung und Vertretung bei der Bauabnahme“.

Nach Einzug macht E 12 Jahre später mehrere Baumängel geltend und beruft sich darauf, die Bauabnahme sei nicht wirksam gewesen, weil auch die Abnahmeklausel im Bauvertrag einer AGB-Inhaltskontrolle nicht genügen könne und deshalb unwirksam sei.

In letzter Instanz verneint der BGH einen Mängelbeseitigungsanspruch (BGH, Beschluss vom 31.1.2024 - VII ZR 103/23, juris; Vorinstanz: OLG Dresden, Beschluss vom 26. 4. 2023 -22 U 1887/22, juris und OLG Dresden, Verfügung vom 26.2.2023 - 22 U 1887/22, juris). Die Bauabnahme sei durch die D-GmbH im November 2012 wirksam erfolgt, Verjährung deshalb im November 2017 eingetreten, die später erhobene Mängelbeseitigungsklage deshalb abzuweisen.
Denn die Bauabnahme sei aufgrund einer wirksamen Abnahmeklausel erfolgt. Hier sei entscheidend, dass eine neutrale Person oder ein neutrales Unternehmen, nicht aus dem „Lager“ des Bauträgers stammend, die Abnahme erkläre. Nur bei einer solchen „Lagerbildung“ könne der Erwerber des Bauwerks benachteiligt sein. Hier aber habe der Erwerber selbst bestimmen können, welchen von mehreren Sachverständigen er für die Abnahme verwenden wolle. Die ausgewählte D-GmbH sei auch nachweislich neutral. Die Annahme, dass der Erwerber während der Abnahme wegen einseitiger Interessenwahrnehmung für den Bauträger benachteiligt sei, scheide damit aus, Mängelansprüche des E im Ergebnis deshalb ebenso.

© Dr. Hans Reinold Horst

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