Wohnungseigentum: Heizungsumbau als Angelegenheit der Gemeinschaft?

(ho) Sondereigentümer S beantragt zu beschließen, dass statt der bislang verbauten Einzelheizungen eine zentrale Gas-Brennwertheizung eingebaut werden soll. Die Versammlung beschließt entsprechend und beauftragt den Verwalter, dazu Angebote dreier Fachfirmen einzuholen und den Eigentümern zur Entscheidung über die Erteilung des Auftrags vorzulegen. Ferner wird beschlossen, eine Sonderumlage in Höhe von 20,00 € pro WEG-Anteil, insgesamt in Höhe von 20.000,00 € zu bilden und die Verwaltung anzuweisen, die bei den einzelnen Eigentümern entsprechend ihrer Anteile anfallenden Beträge mit der nächsten Hausgeldvorauszahlung einzuziehen. Eigentümer E ficht an und begründet dies unter anderem damit, der Beschluss sei für den Verwalter schon nicht durchführbar. Denn ihm sei es nicht möglich, Angebote von Fachfirmen einzuholen, weil unbekannt sei, wo von den mehreren Aufstellmöglichkeiten die Gaszentralheizung überhaupt stehen solle und welche konkreten Baumaßnahmen erforderlich seien. Zur Rücklagenbildung bleibe unklar, was und wie hoch ein „WEG-Anteil“ sein soll. Dieser Begriff sei dem WEG unbekannt. Endlich fehle der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Beschlusskompetenz für Eingriffe ins Sondereigentum. Dazu aber müsse es zwingend kommen; die Gasetagenheizungen müssten zunächst ausgebaut und neue Rohrleitungen zur Herstellung des zentralisierten Heizungskreislaufes verlegt werden.
Das AG Bonn gibt der Anfechtungsklage statt (AG Bonn, Urteil vom 2.12.2022 - 210 C 32/22, ZMR 2023, 228). Es fehle bereits an der Beschlusskompetenz der Gemeinschaft zum Einbau einer zentralen Gasbrennwertheizung anstelle von funktionsfähigen Gasetagenheizungen. Durch die Baumaßnahme müsse zwingend in das Sondereigentum eingegriffen werden. Dafür aber fehle der Gemeinschaft die Beschlusskompetenz (ebenso: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 27. 2. 2002 - 3 Wx 348/01; OLG Köln, Beschluss vom 5.12.2000 - 16 Wx 121/00, jeweils juris).

Das Gericht lässt die Frage einer hinreichenden Bestimmtheit der angefochtenen Beschlüsse offen, gibt aber insoweit wertvolle Hinweise. Ob der Beschluss hinreichend bestimmt sei (§ 23 Abs. 2 WEG), sei zweifelhaft. Denn es sei nicht ersichtlich, welche konkreten Baumaßnahmen erforderlich seien und wie diese durchzuführen seien.

Für Fälle einer Umstellung bestehender Einzelversorgung der verschiedenen Sondereigentumseinheiten mit Wärme in eine zentrale Versorgung durch Zentralheizung gilt ab dem 1. Januar 2024 zunächst einmal § 71 n GEG als Sonderrecht. Eine spezielle Beschlusskompetenz zur Heizungsumrüstung in diesem Fall folgt aus § 71 n Abs. 5 Satz 1 und Abs. 6 GEG. Abs. 7 der Vorschrift gilt nur für die Verteilung der Kosten, nicht für die Eingriffsbefugnis in das Sondereigentum selbst.

© Dr. Hans Reinold Horst

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