Rückgabe der Mietsache:
Weitere Nutzungsentschädigung wegen mangelhafter Reinigung?
(ho)
Gibt der Mieter bei Vertragsende die Mieträume nicht pünktlich
an den Vermieter zurück, enthält er sie ihm damit ohne oder
gegen seinen Willen vor, so schuldet er weitere Nutzungsentschädigung
für die Zeit ab dem Vertragsende (§ 546 a Abs. 1 BGB). Dies
gilt sowohl im Wohnungs- als auch im Gewerberaummietrecht. Häufig
entsteht in der Praxis Streit über den Wohnungszustand bei Vertragsende,
insbesondere über den Reinigungszustand. Vermieter neigen dann häufig
zu der Auffassung, einen solchen „Saustall“ nehme man nicht
zurück.
Das Urteil des OLG Dresden schafft jetzt noch einmal Klarheit in dieser
Frage (Urteil vom 30.8.2023 - 5 U 547/23, juris). Eine unterlassene oder
eine schlecht ausgeführte Reinigung der Mieträume hindere die
Annahme ihrer Rückgabe im Rechtssinne nicht. Weitere Nutzungsentschädigung
nach Vertragsende sei deshalb nicht veranlasst (§ 546 a Abs. 1 BGB).
Aber:
Es kann keinem Zweifel unterliegen, dass der Mieter die Räume
„besenrein“ zu hinterlassen hat, wenn ihm keine eingehenderen
Reinigungspflichten im Mietvertrag aufgegeben sind (BGH, Urteil vom 28.
Juni 2006 – VIII ZR 124/05; BGH, Urteil vom 5. März 2008 –
VIII ZR 37/07 –, jeweils juris). Grobe Verschmutzungen (zum Beispiel
Spinnweben an der Zimmerdecke) muss der Vermieter nicht hinnehmen. So
etwas ist nicht als „besenrein“ zu verstehen. Das gilt natürlich
auch für vergleichbare Verschmutzungen.
Beachtet der Mieter dies nicht, kann der Mieter die Arbeiten fremd vergeben,
dem Mieter die dafür angefallenen Kosten in Rechnung stellen und
auch weiter aus dem Gesichtspunkt des Verzugs Miete (anstelle von Nutzungsentschädigung)
für die Zeit verlangen, in der er wegen Verletzung der Reinigungspflicht
des Mieters die Wohnung noch nicht wieder anbieten und weitervermieten
kann.
Ein Hinweis zum Schluss:
Das OLG Dresden befasst sich in der genannten Entscheidung auch mit der
gebotenen Rückgabe der Schlüssel zu den Mieträumen. Im
Regelfall gebe der Mieter das Mietobjekt nicht zurück, wenn er noch
Schlüssel behalte. Denn in diesem Falle liege regelmäßig
keine vollständige Besitzaufgabe an dem Mietobjekt vor. Anders sei
das aber in dem hier zur Entscheidung stehenden atypischen Fall, bei dem
sich die Mietvertragsparteien zu Beginn des Vertrags darauf geeinigt hätten,
dass der Mieter für ein vorhandenes Schloss des Vermieters im Rolltor
ein eigenes Schloss einbaut.
Lesetipp:
Broschüre „Geld und Mietende“, 5. Auflage 2019,
ISBN 978-3-96434-002-3, 390 Seiten DIN A5, Preis 21,95 € zuzüglich
Versandkosten
bei Einzelbestellung, zu beziehen über Haus
und Grund Niedersachsen, E-Mail: info@haus-und-grund-nds.de;
Fax: 0511/97329732.
© Dr. Hans Reinold Horst
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