Untermiete: Geringe
Anforderungen an berechtigtes Interesse der Mieter
(ho)
Mieter M mietet eine 3-Zimmer-Wohnung von V. Er verlangt dessen Zustimmung
zur Untervermietung zweier Räume, nachdem er mit seiner Familie in
eine Doppelhaushälfte am Stadtrand umgezogen ist, die bislang bewohnte
Mietwohnung aber aus beruflichen Zwecken halten möchte: In 10 Gehminuten
sei er am Arbeitsplatz. Als leitender Angestellter müsse er auch
nachts arbeiten und deshalb auch nahe des Arbeitsplatzes in Berlin übernachten.
V weigert sich, M erhebt Klage auf Zustimmung.
Der BGH gibt der Klage statt (BGH, Urteil vom 27 9. 2023 - VIII ZR 88/22,
FD-MietR 2023, 820247).
Das berechtigte Interesse an der Untervermietung, das Grundlage eines
Erlaubnisanspruchs gegen den Vermieter nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB
sei, liege vor. Es sei immer dann anzunehmen, wenn vernünftige Gründe
zur Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte bestehen, soweit
die zugrunde liegenden Interessen im Einklang mit der geltenden Rechtsordnung
stehen. Übernehme der Untermieter Teile der Mietkosten, fülle
dies ein berechtigtes Interesse des Hauptmieters aus.
Ohne Belang bleibe, ob die Wohnung noch als Hauptwohnsitz oder als Nebenwohnung
fungiere. Entscheidend sei nur, dass der Mieter den Gewahrsam an den Mieträumen
nicht vollständig aufgebe. Ebenso bedeutungslos bleibe, ob die Wohnung
nach der Untervermietung noch den Lebensmittelpunkt des Mieters darstelle.
Denn er sei in der Entscheidung frei, die Wohnung nach seinen eigenen
Vorstellungen zu nutzen.
Ergänzender Hinweis:
Die Entscheidung befindet sich auf der Linie der mittlerweile ständigen
Rechtsprechung des BGH, die selbst die Untervermietung einer Einzimmerwohnung
als zulässig erachtet (BGH, Urteil vom 13.9.2023 - VIII ZR 109/22,
juris).
Folge:
Bei derartig geringen Anforderungen an den Erlaubnisanspruch des Mieters
kann eine Untervermietung nur noch dann „geblockt“ werden,
wenn der Mieter ohne Information und ohne vorherige Erlaubnis
des Vermieters eigenmächtig handelt, sowie dann, wenn sich
in der Person des aufzunehmenden Untermieters aus Sicht der Hausgemeinschaft
oder des Vermieters Unzumutbarkeitsgründe zeigen. Die ansonsten zu
erteilende Erlaubnis kann mit Widerrufsvorbehalt im Falle von Unzuträglichkeiten
versehen werden. Kommt es dazu, kann ein Widerruf der Erlaubnis mit dem
Verlangen erfolgen, dass der Untermieter auszieht.
© Dr. Hans Reinold Horst
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