Mietpreisbremse: Separate Vermietung von Wohnung und Keller zur Umgehung zulässig

(ho) Greift durch eine zulässige Landesverordnung die Mietpreisbremse in Gebieten mit angespannter Wohnraumversorgung für Neuvertragsmieten von Wohnraum, so bedeutet das, dass zu Vertragsbeginn maximal 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, ermittelt zum Stichtag des Mietvertragsabschlusses, mit vier Ausnahmen genommen werden darf (§ 556 d BGB). Die Ausnahmen zunächst wie folgt:

• höhere „Vormiete“ (= Nettomiete im vorhergehenden Mietverhältnis; § 556 e Abs. 1 BGB),
• Modernisierung in den letzten 3 Jahren vor der aktuellen Vermietung (§ 556 e Abs. 2 BGB),
• erstmalige Vermietung von Wohnraum, der nach dem 1. Oktober 2014 errichtet wurde (§ 556 f S. 1 BGB),
• erstmalige Vermietung von Wohnraum nach umfassender Modernisierung (§ 556 f S 2 BGB).

Greift die Mietpreisbremse und wird sie nicht beachtet, ergeben sich u. a. Rückzahlungsansprüche des Mieters im Hinblick auf die überzahlten Mietanteile (§ 556 g Abs. 2 BGB).
Weil die Mietpreisbremse nur für Wohnraum gilt, werden jeweils ein Mietvertrag über die eigentlichen Wohnräume und ein Mietvertrag über Kellerräume gesondert abgeschlossen. Sind sie nach den dazu vom BGH entwickelten Kriterien wie zwei rechtlich selbstständige Verträge zu behandeln, so gilt für den Kellermietvertrag die Einordnung als Gewerbemietvertrag. Dies ermöglicht es den Vermieter, Mietpreisbremsen legal zu umgehen (bestätigend: BGH, Urteil vom 5.7.2023 - VIII ZR 94/21, WuM 2023, 603 = MDR 2023, 1305 = NZM 2023, 758 = DWW 2023, 329), weil man dann „unter dem Strich“ für Wohnung und Keller mehr Geld bekommen kann. Der dazu entschiedene Fall:

Mieter und Vermieter hatten in der Kellernutzungsvereinbarung ausdrücklich bestimmt, dass der Vertrag unabhängig von gegebenenfalls nebenher bestehenden Miet- oder Nutzungsverträgen für Wohn-/Gewerberäume oder Stellplätze bestehen soll. Die ordentliche Kündigung war für die Dauer von 10 Jahren ausgeschlossen. Der Wohnungsmietvertrag sah einen Kündigungsverzicht für die Dauer von 2 Jahren vor. In beiden Verträgen waren die Voraussetzungen für die Mieterhöhung unterschiedlich definiert. Für den Keller war eine automatische jährliche Erhöhung um 2,5 % vereinbart; für die Wohnungsmiete griff eine Indexmietklausel (§ 557 b BGB).

Aufgrund der unterschiedlichen Regelungskriterien nimmt der BGH zwei rechtlich voneinander getrennte Vereinbarungen an. Nach seiner ständigen Rechtsprechung spricht bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem mit eigener Urkunde abgeschlossenen Garagenmietvertrag oder Stellplatzmietvertrag eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit beider Vereinbarungen (BGH, a. a. O.; BGH, Urteil vom 28.9.2005 - VIII ZR 399/03, NZM 2005, 941; BGH, Urteil vom 12.10.2011 - VIII ZR 251/10, NZM 2012, 78; BGH, Beschluss vom 5.6.2013 - VIII ZR 422/02, NZM 2013, 726; BGH, Beschluss vom 9.4.2013 - VIII ZR 245/12, WuM 2013, 421; BGH, Beschluss vom 14.12.2021 - VIII ZR 94/20, WuM 2022, 212).

Nähere Informationen dazu enthält die Broschüre „Mietverträge professionell ausfüllen“,
4. Auflage 2023, ca. 184 Seiten, 978-3-96434-037-5, 16,95 €, zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, zu beziehen über Haus und Grund Niedersachsen,
E-Mail: info@haus-und-grund-nds.de; Fax: 0511/97329732.

© Dr. Hans Reinold Horst

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