Mietpreisbremse: Berücksichtigung unbedienter Staffelmietvereinbarungen im Vormietverhältnis?

(ho) War die Nettomiete im vorigen Mietverhältnis über Wohnraum höher, als es die Mietpreisbremse im Falle eines anstehenden Neuabschlusses eines Mietvertrags zulässt (§§ 556 d, 556 e BGB), so gilt sie ausnahmsweise nicht. Grund für diese Entscheidung des Gesetzgebers ist ein Bestandsschutz für den Vermieter; er soll auch abseits der Mietpreisbremse unabhängig von der allgemein zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn jedenfalls die Miete im folgenden Mietverhältnis verlangen dürfen, die er mit dem Vormieter wirksam vereinbart hatte (so ausdrücklich: BVerfG, Beschluss vom 18.7.2019 - 1 BvL1/18, NJW 2019, 3054; LG Berlin, Urteil vom 22.9.2022 - 67 S 113/22; BeckRS 2022, 27753; LG Berlin, Urteil vom 2.3.2023 - 67 S 215/22, BeckRS 2023, 4740; Siegmund, in: Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, § 556 e BGB Rn. 2 anders formuliert: die Mietpreisbremse soll die zulässige Miete bei Wiedervermietungen von Wohnraum begrenzen, um der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenzuwirken und den Anreiz, Bestandsmieter zu verdrängen, zu vermindern; deshalb sollen große Mietsteigerungen bei Abschluss eines neuen Mietverhältnisses nicht mehr möglich sein (BGH, Urteil vom 19.7.2023 - VIII ZR 229/22, NZM 2023, 762; Deutscher Bundestag, Drucksache 18/3121, Seite 7, 11, 15 f) die Preisbremse soll aber nicht dazu führen, dass bestehende Mietniveaus zum Zeitpunkt ihres Inkrafttretens vermindert werden.

Zu beantworten bleibt, ob auch eine Staffelmietvereinbarung im vor Mietverhältnis, die wegen zwischenzeitlich beendetem Vertrag nicht mehr bis zur letzten und höchsten Staffel „gelebt“ werden konnte, trotzdem bei der Ermittlung der Vormiete im nachfolgenden Mietverhältnis zu berücksichtigen ist. Dazu der folgende Fall:

Der Mietvertrag endet. M verlangt von V Rückzahlung überhöhter Miete, die er aufgrund der eingreifenden Mietpreisbremse nicht schuldet. V beruft sich auf die höhere Vormiete, die er mit Verweis auf eine Staffelmietvereinbarung mit der Miethöhe der letzten Staffel beziffert; dies obwohl diese Staffel nur Theorie geblieben ist, und wegen des zwischenzeitlichen Vertragsende im vor Mietverhältnis nie gezahlt wurde.
Bei der Bestimmung der zulässigen Höchstmiete seien auch die mit dem Vormieter vereinbarten zukünftigen Mietstaffeln zu berücksichtigen.

Das LG Berlin sieht dies anders (Urteil vom 13.9.2022 - 67 S 15/22, BeckRS 2022, 50963). Der Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete sei aus §§ 812 Abs. 1 Satz 1Alt.1, 556 d Abs. 1 und 2, 556 e, 556 g Abs. 1 Satz 1 und. 2, 557 a Abs. 4 BGB in Verbindung mit der Mietenbegrenzung Verordnung Berlin vom 28.4.2015 (MietBegrV Berlin) sowie Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB zu zu erkennen.
Gemäß § 556 e Abs. 1 Satz 1 BGB a. F. Seien die zeitlich erst nach Vertragsende des Vormietverhältnisses eingreifenden weiteren Staffel Mieterhöhungen nicht zu berücksichtigen. Die Vorschrift Ordner an, dass eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden kann, wenn die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete, höher als die nach § 556 d Abs. 1 BGB (Mietpreisbremse) zulässige Miete sei. Es komme also ausdrücklich auf die zuletzt geschuldete Miete an, nicht auf die mietvertraglich vereinbarte, aber noch nicht fällige Mietstaffel.

Nähere Informationen zur Handhabung der Mietpreisbremse enthält die Broschüre „Mietverträge professionell ausfüllen“, 4. Auflage 2023, 978-3-96434-037-5, 16,95 €, ca. 184 Seiten, Verlag Haus & Grund Deutschland – Verlag und Service GmbH, Berlin, zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, zu beziehen über Haus und Grund Niedersachsen, E-Mail: info@haus-und-grund-nds.de; Fax: 0511/97329732.

© Dr. Hans Reinold Horst

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