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Schönheitsreparaturen: Renovierungsarbeiten als Instandsetzungspflicht des Vermieters?
Zu entscheiden sei nach Erledigung der Hauptsache über die Kosten (§ 91 a ZPO). Sie seien der Partei aufzugeben, die in der Hauptsache unterlegen wäre. Das sei hier Mieter M. Denn ein Vorschussanspruch aus §§ 536 a Abs. 2 Nr. 1, 536 Abs. 1, 535 Abs. 1 Satz 2 BGB bestehe nicht. Denn der Vermieter sei nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, sondern der Mieter selbst. Zuzugeben sei M als Kläger, dass die Quotenabgeltungsklausel unwirksam sei (§ 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Sie „infiziere“ aber nicht die Vornahmeklausel. Zwar baue die Quotenabgeltungsklausel mit der Ermittlung des Zeitraums, für den Schönheitsreparaturen abzugelten seien, auf den Fristenplänen zur Ausführung von Renovierungsarbeiten in der Vornahmeklausel auf; sie könne also nicht ohne die eigentliche Klausel zur Überwälzung von Renovierungsarbeiten existieren, doch seien beide Klauseln dennoch getrennt voneinander zu betrachten. Denn die Klausel zur Vornahme von Schönheitsreparaturen könne auch ohne die Quotenabgeltungsklausel bestehen. Die Quotenabgeltungsklausel greife erst nach Vertragsende und könne deshalb nach dem „Blue Pencil-Prinzip“ (dazu: BGH, Urteil vom 31.3.2021 - IV ZR 221/19, NJW 2021, 2193, Rn. 64) gestrichen werden, ohne dass die Schönheitsreparaturklausel unverständlich werde. Sie werde deshalb durch die unwirksame Quotenabgeltungsklausel nicht „infiziert“, selbst wenn umgekehrt von der Betrachtung der Vornahmeklausel ausgehend die Schönheitsreparaturklauseln „in der Luft hängen“ und deshalb das „Blue-Pencil-Prinzip“ nicht funktionieren würde. Nachzutragen ist:Der BGH hat die Unzulässigkeit von Quotenabgeltungsklauseln bereits
in früheren Entscheidungen festgestellt (vgl. etwa: BGH, Urteil vom
18.3.2015 - VIII ZR 185/14, NJW 2015, 1594 Rn. 32 = IMR 2015, 267 und
268). Ist aber die eigentliche Klausel zur Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach den Vorgaben der Rechtsprechung noch zulässig, beeinflusst dies die Renovierungspflicht des Mieters nicht. Bei Vertragsende kommt es dann bei der Unverbindlichkeit aufgenommener Fristenpläne ausschließlich mit Orientierungsfunktion nur darauf an, dass tatsächlich ein renovierungsbedürftiger Zustand eingetreten ist, immer angenommen, die Vornahmeklausel selbst entspricht den in der höchstrichterlichen Rechtsprechung herausgearbeiteten Kautelen. © Dr. Hans Reinold Horst |