Mietpreisbremse: „Switch“ bei Irrtum über umfassende Modernisierung möglich

(ho) Vermieter sind verpflichtet, von sich aus Mietinteressenten über Ausnahmen zur Mietpreisbremse vor Vertragsabschluss zu informieren, bevor es zur Unterschrift und damit zur Begründung der Mieterstellung kommt (§ 556 g Abs. 1a S. 1 BGB). Geschieht das nicht oder nicht vollständig, ist die Berufung auf die Ausnahmevorschrift zur Mietpreisbremse nicht möglich (§ 556 g Abs. 1a S. 2 BGB. Dazu der jetzt vom GBH entschiedene Fall:

Vermieter V gibt vor Vertragsschluss mit M an, die Wohnung sei umfassend modernisiert worden; die Mietpreisbremse gelte deshalb nicht. Nach Vertragsschluss beruft er sich gegenüber dem Vorhalt von Mieter M, die Eingangsmiete verstoße gegen die Mietpreisbremse, erneut auf eine umfassende Modernisierung der Wohnung als Ausnahme. Im Rechtsstreit über die Rückforderung von Mietanteilen stellt sich heraus, dass der Umfang einer umfassenden Modernisierung nicht erreicht wird. V „switcht“ nun um und macht als Ausnahme zu den Vorschriften der Mietpreisbremse jetzt eine durchgeführte einfache Modernisierung in den letzten 3 Jahren vor Neuvermietung geltend.

Der BGH hält das für zulässig (BGH, Urteil vom 27.11.2024 - VIII ZR 36/23, ebenso BGH, Urteil vom 18.5.2022 - VIII ZR 9/22, WuM 2022, 468 Rn. 54).
Ausführungen des Vermieters gegenüber dem Mietinteressenten zu einer angenommenen umfassenden Modernisierung inkludierten denknotwendig auch Ausführungen zu einer einfachen Modernisierung. Nur die rechtliche Einordnung sei aufgrund eines Irrtums über den notwendigen Umfang einer umfassenden Modernisierung unzutreffend, nicht aber die Tatsache, dass Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden seien. Wolle der Mieter genaueres erfahren, stehe ihm ein eigener Auskunftsanspruch nach § 556 g Abs. 3 BGB zur Verfügung.

Nähere Informationen dazu enthält die Broschüre „Mietverträge professionell ausfüllen“, 4. Auflage 2023, ISBN 978-3-96434-037-5, 16,95 €, ca. 184 Seiten, Verlag Haus & Grund Deutschland – Verlag und Service GmbH, Berlin, zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, zu beziehen über Haus und Grund Niedersachsen, E-Mail: info@haus-und-grund-nds.de; Fax: 0511/97329732.

© Dr. Hans Reinold Horst

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