Vertragsende: Schadensersatz - nur nach Aufforderung mit Frist zur Erfüllung des Räumungsanspruchs?

(ho) Das Mietobjekt brennt ab; der Mieter kündigt fristlos. Er weigert sich, seine Gegenstände zu entfernen, die sich noch in den Räumlichkeiten befinden. Nach Vertragsende beauftragt Vermieter V ein Unternehmen mit der Entfernung der Gegenstände des Mieters. V legt M Rechnung über die dabei angefallenen Kosten in Höhe von ca. 158.000 €. M zahlt nicht, V klagt.

Damit scheitert er vor dem LG Darmstadt (Urteil vom 16.12.2024 - 18 O 6/23, IMR 2025, 113 = BeckRS 2024, 36722). Um den Räumungs- und Rückgabeanspruch aus § 546 Abs. 1 BGB in einen Schadensersatzanspruch in Geld zu verwandeln, hätte Vermieter V nach Auffassung des Gerichts zunächst unter Fristsetzung zur Erfüllung der Räumungs- und Rückgabepflicht auffordern müssen. Dies hätte er mit der Androhung kombinieren müssen, ein Unternehmen mit den Arbeiten auf Kosten des Mieters zu beauftragen, wenn der Mieter dieser Aufforderung binnen der gesetzten Frist nicht folgt. Bei dem Schadensersatzanspruch handele es sich um einen Anspruch aus §§ 280 Abs. 1 und Abs. 3, 281, 535 Abs. 1 BGB; dieser Anspruch erfordere eine solche Aufforderung mit Frist sowie die Androhung, nach ergebnislosem Fristablauf ein Fremdunternehmen zu beauftragen. Denn bei der Räumungs- und Herausgabepflicht handle es sich um eine leistungsbezogene Nebenpflicht.

Anders ausgedrückt: Soll ein Vornahme- und Erfüllungsanspruch in einen Schadensersatzanspruch umgewandelt werden, ist das vom LG Darmstadt geforderte Procedere zu durchlaufen. Ausnahme: Der Mieter hat die Räumung und Herausgabe der Mietsache zuvor ernsthaft und endgültig bereits verweigert. Dann muss nicht mehr mit Aufforderungen, Fristen und Androhungen gearbeitet werden. Dies bliebe dann bloße Förmelei.
In der Praxis ist es aber typischerweise hoch streitig, wann von einer ernsthaften und endgültigen Erfüllungsverweigerung auszugehen ist. Deshalb also am besten mit fristgebundenen Aufforderungen zur Erfüllung der Rückgabe- und Räumungspflicht arbeiten, um auf der sicheren Seite zu sein.
Genauso funktioniert dies bei Streitigkeiten um die ordnungsgemäße Erfüllung der Pflicht des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen - wenn sie denn bei Vertragsende überhaupt bestehen sollte!

Lesetipp: : Broschüre „Geld und Mietende“, 5. Auflage 2019, ISBN 978-3-96434-002-3, 390 Seiten DIN A5, Preis 21,95 € zuzüglich 3,00 € Versandkosten bei Einzelbestellung, zu beziehen über Haus & Grund Deutschland Verlag und Service GmbH, Berlin, Tel.: 030/20216-204; Fax: 030/20216-580; Internet www.hausundgrundverlag.info ; E-Mail: ramona.finkler@hausundgrundverlag.info).

© Dr. Hans Reinold Horst

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