Nachbarrecht: „Brandgefährlich“

(ho) Das Mehrfamilienhaus von Eigentümer E gerät in Brand. Die Flammen greifen auf das Nachbargebäude des O über. Die Brandursache bleibt diffus. O klagt gegen E auf Entschädigung.

Damit bleibt er erfolglos (OLG Hamm, Beschluss vom 6.5.2024 - 7 U 23/24, ZMR 2025, 366 = IMR 2024, 519). Ein Entschädigungsanspruch aus § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog (nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch) sei nicht erwiesen. Denn mangels aufgeklärter Brandursache konnte nicht geklärt werden, ob E „Störer“ sei, dem der Brandschaden am Nachbarhaus zugerechnet werden könne (§ 1004 Abs. 1 BGB; zur Beweislast für die Störereigenschaft bei übergreifenden Flammen von einem Nachbargrundstück: OLG Hamm, Urteil vom 18.4.2013 - 24 U 113/12, NZM 2014, 53). Zwar stehe dem brandgeschädigten Nachbarn grundsätzlich ein Entschädigungsanspruch analog § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zu, weil im Falle eines Brandes Abwehransprüche gemäß §§ 1004 Abs. 1, 862 Abs. 1 BGB nicht rechtzeitig geltend gemacht und der Brandschaden auch so nicht verhindert werden könne (ebenso: BGH, Urteil vom 23. 3. 2023 - V ZR 97/21, Rn. 23, NJW-RR 2023, 1252; BGH, Urteil vom 18.12.2020 - V ZR 193/19, IMR 2021, 163; BGH, Urteil vom 9.2.2018 - V ZR 311/16, IMR 2018, 163) Eigentümer E sei aber nicht der richtige Anspruchsgegner, auch wenn nach höchstrichterlicher Rechtsprechung die Störereigenschaft nicht allein aus dem Eigentum oder dem Besitz am Grundstück, von dem die Einwirkung ausgeht, abzuleiten sei. Die Störung müsse allerdings mindestens mittelbar auf den Willen des Eigentümers oder Besitzers zurückzuführen sein (ebenso auch: BGH, Urteil vom 1.4.2011 - V ZR 193/10, NZM 2011, 495 OLG Saarbrücken, Beschluss vom 5.12.2013 - 4 U 232/12, IMR 2014, 81). Entscheidend sei auch, dass der Eigentümer des beeinträchtigenden Grundstücks oder sein Besitzer für den gefahrträchtigen Zustand dieses Grundstücks verantwortlich sei, mithin zurechenbar den störenden Zustand des Grundstücks herbeigeführt habe.

Es bleibe offen, ob der Schaden von Bauteilen oder von eingebrachten Anlagen oder Geräten des Eigentümers ausgehe, sei der Eigentümer nicht Zustandsstörer. Ebenso wenig sei er als Handlungsstörer haftbar, wenn ihm keine Kenntnis oder gar eine Erlaubnis eventueller störender Handlungen seiner Mieter nachgewiesen werden könnten.
Auch § 830 Abs. 1 Satz 2 BGB gebe keinen Anspruch auf Ersatz des eingetretenen Brandschadens. Die Vorschrift setze ebenso die erwiesene Störereigenschaft sowohl des Eigentümers als auch des Mieters voraus

In der Konsequenz bedeutet das:

Immobilieneigentümer haften nicht für die Handlungen ihrer Mieter. Sie haften nur dann - wohlgemerkt auch ohne Verschulden - wenn der Schaden aus einem Mangel des Immobilieneigentums folgt, so zum Beispiel dann, wenn infolge eines technischen Defekts an elektrischen Leitungen oder Geräten ein Haus in Brand gerät und das Nachbargrundstück dadurch in Mitleidenschaft gezogen wird (BGH, Urteil vom 1.4.2011 - V ZR 193/10, IMR 2011, 296), oder auch dann, wenn der Eigentümer seine Mieter nicht an schädigenden Handlungen gehindert hat.

Lesetipp dazu sowie zum Ersatz eines Brandschadens nach Eindringen einer fehlgeleiteten Leuchtrakete in eine Scheune am Neujahrstag oder zum Ersatz des Brandschadens durch eine „Himmelslaterne“:
Broschüre „Abwehr nachbarlicher Störungen", ISBN-Nr. 978-3-96434-007-8, 213 Seiten,
Preis 14,95 € zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung,
zu beziehen über Haus und Grund Niedersachsen, E-Mail: info@haus-und-grund-nds.de; Fax: 0511/97329732.

© Dr. Hans Reinold Horst

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