Haftung des vermietenden Wohnungseigentümers bei Schneeräumung

Der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) obliegt im Allgemeinen nach der Satzung der Gemeinde die Pflicht zur Ausführung des Winterdienstes. Diese wird oftmals fremdvergeben. Dennoch muss die GdWE überwachen und kontrollieren. Im Schadensfall muss der GdWE nachgewiesen werden, dass sie dieser Verpflichtung nicht nachgekommen ist. Kann sie jedoch die Einhaltung der Überwachungs- und Kontrollpflichten nachweisen, muss sie nicht zahlen. Auf eine anderslautende Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 06.08.2025 (Az.: VIII ZR 250/23) weist jetzt Haus & Grund Stade für den Fall hin, dass ein Wohnungseigentümer der GdWE die Wohnung vermietet hat.

Der Fall:
Die GdWE hatte die Ausführung des Winterdienstes auf eine auswärtige Firma übertragen. Eine Wohnungseigentümerin vermietete ihre Wohnung. Die Kosten des Winterdienstes wurden der Mieterin im Mietvertrag auferlegt. Diese stürzte bei Glatteis und nahm die Vermieterin in Anspruch. Nachdem das Amtsgericht der Mieterin teilweise Schmerzensgeld zugesprochen hatte, wies das Landgericht die Klage insgesamt ab. Der Fall landet vor dem BGH.

Der BGH stellt klar, dass sich der vermietende Wohnungseigentümer nicht auf die Erfüllung der Prüfpflichten berufen könne, um der Zahlung zu entgehen. Andernfalls würde der gleiche Sachverhalt eine andere rechtliche Bewertung erfahren, je nachdem, ob der Vermieter Mitglied einer GdWE ist oder ihm alle Wohnungen im Haus gehören.

Der vermietende Wohnungseigentümer haftet demnach wie jeder andere Vermieter gegenüber dem Mieter aus seiner mietvertraglichen Erhaltungspflicht, so Vereinsvorsitzender Daniel Zimmermann. Diese Erhaltungspflicht „erstreckt sich dabei auch auf die nicht ausdrücklich mitvermieteten Hausteile wie Zugänge und Treppen und insbesondere darauf, dass sich diese Räume und Flächen in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten, verkehrssicheren Zustand befinden.“ … „Dazu gehört es grundsätzlich, die auf dem Grundstück der vermieteten Wohnung befindlichen Wege, insbesondere vom Hauseingang bis zum öffentlichen Straßenraum in den Wintermonaten zu räumen und zu streuen.“ Beauftragt der Vermieter hierfür einen Dritten, haftet er auch für dessen Verschulden nach § 278 Satz 1 Alt. 2 BGB gegenüber dem Mieter.

Der Mieter hat sich, so der Bundesgerichtshof, den Vermieter ausgesucht und kann darauf vertrauen, dass dieser seine mietvertragliche Erhaltungspflicht erfüllt. Dagegen hat er auf die Auswahl des beauftragten Winterdienstes keinen Einfluss, so dass die vollumfängliche Haftung des Vermieters gerechtfertigt ist.

Zur Klarstellung: Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs haftet der vermietende Wohnungseigentümer gegenüber dem Mieter aus der Verletzung mietvertraglicher Pflichten, unabhängig von seiner Stellung als Mitglied der GdWE.

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