Nachbarrecht: Setzrisse und Gebäudeabsenkung durch Bauarbeiten auf dem angrenzenden Grundstück

(ho) Nachbar N beauftragt Gründungsarbeiten auf seinem Grundstück. Damit befasst er Unternehmer U auf der Grundlage eines dazu abgeschlossenen Werkvertrags. Bedingt durch die Arbeiten senkt sich das Gebäude auf dem angrenzenden Grundstück ab. Es zeigen sich erhebliche Risse im Gebäude. Sein Eigentümer E sieht in dem abgeschlossenen Werkvertrag einen Vertrag mit Schutzwirkung für Dritte und klagt gegen N (Nachbar von E und Beklagter zu 1) sowie gegen U (beauftragter Bauunternehmer und Beklagter zu 2) auf Entschädigung. Der Entschädigungsanspruch gegen E ist rechtskräftig festgestellt; mit einem entsprechenden Anspruch gegen den Bauunternehmer U ist das OLG Brandenburg befasst (OLG Brandenburg, Beschluss vom 28.7.2025 - 8 U 67/20, MDR 2025, 1325). Im Ergebnis weist das Gericht die Klage ab.

Dazu die Begründung:

Der Werkvertrag zwischen U und N biete für den Geschädigten Eigentümer E keine Anspruchsgrundlage. Er erfülle nicht die Voraussetzungen eines Vertrages mit Schutzwirkung zugunsten Dritter, hier des geschädigten Gebäudeeigentümers als Nachbarn. Die Einbeziehung eines Dritten in die Schutzwirkung eines Vertrages setze voraus, dass

• Sinn und Zweck des Vertrages und die erkennbaren Auswirkungen der vertragsgemäßen Leistung auf den Dritten seine Einbeziehung unter Berücksichtigung von Treu und Glauben erfordern, und dass
• eine Vertragspartei (hier der Bauherr) für den Vertragsgegner (hier der Bauunternehmer) erkennbar - redlicherweise damit rechnen kann, dass die ihr geschuldete Obhut und Fürsorge in gleichem Maße auch dem Dritten (hier dem Nachbarn als geschädigten Hauseigentümer) entgegengebracht wird (ebenso vgl. BGH, Urteil vom 7.12.2017 - VII ZR 204/14, NJW 2018, 1537 Rn. 16; BGH, Urteil vom 17.11.2016 -III ZR 139/14, NJW-RR 2017, 888 Rn. 15).

Diese Wertung, so das Gericht, könne sich aus einem personenrechtlichen Einschlag ergeben, wie auch aus einem besonderen Interesse des Forderungsgläubigers am Schutz des Dritten. Dies müsse im Vertrag zum Ausdruck kommen insoweit, als die Parteien zugunsten dritter Personen Schutzpflichten des Leistungsschuldners begründen wollten (ebenso: BGH, Urteil vom 27.2.2020 - VII ZR 151/18, MDR 2020, 560).
Vor allem müsse der Dritte bestimmungsgemäß mit der vertraglich geschuldeten Leistung ebenso in Berührung kommen wie der Vertragspartner selbst und den Gefahren von Schutzpflichtverletzungen auch ebenso ausgesetzt sein.

Dies alles müsse für den leistungspflichtigen Schuldner als Vertragspartner erkennbar und als Vertragsrisiko zumutbar sein. Schließlich müsse die gebotene Auslegung des Vertrags zu der Erkenntnis führen, dass für die Ausdehnung des Vertragsschutzes (auf eine vertragsfremde Person) ein Bedürfnis besteht (vgl. BGH, Urteil vom 27.2.2020 - VII ZR 151/18, MDR 2020, 560; so die Voraussetzungen zur Annahme eines Vertrags mit Schutzwirkung für Dritte, abgelehnt in dem Fall, in dem ein Grundstücksnachbar durch Bauarbeiten auf seinem Nachbargrundstück einen Schaden an seinem Eigentum erlitten hat, von: BGH, Urteil vom 24.10.2013 - III ZR 82/11, juris; ebenso OLG Hamm, Urteil vom 4.9.2006 - 17 U 31/06, BauR 2007, 561 Rn. 57 aus dem Grund einer mangelnden Leistungsnähe und wegen eines nicht feststellbaren rechtsgeschäftlichen Willen des Auftraggebers und Bauunternehmers zu einer Einbeziehung des Nachbarn in den Schutzbereich des Bauvertrags).

Ein nachbarrechtlicher Anspruch aus § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog, gerichtet auf eine Entschädigung für eine nicht abwehrbare unzumutbare und wesentliche Beeinträchtigung, entfalle gegenüber dem Bauunternehmer U ebenfalls. Denn durch die Ausführung von Bauarbeiten auf dem Grundstück seines Auftraggebers werde U nicht zum Benutzer dieses Grundstücks. Entschädigungsansprüche wegen der eingetretene Setzrisse am Nachbargebäude entfielen deshalb auch aus diesem Grund (vgl. BGH, Urteil vom 16.7.2010 - V ZR 217/09, NJW 2010, 3158; BGH, Urteil vom 19. 10. 1965 - V ZR 171/63, MDR 1966, 134).

Ergebnis:
Regelmäßig ist der Bauunternehmer in solchen Fällen „aus dem Schneider“, es sei denn, ihm kann ein eigenes Verschulden am Schadenseintritt nachgewiesen werden. Selbstverständlich ist dann seine Haftung gegenüber dem geschädigten Nachbarn aus deliktischer Handlung (§§ 823 ff BGB) begründet.

© Dr. Hans Reinold Horst

News/Presse >>