Nachlasspfleger: Zum Hausverkauf berechtigt?

(ho) Im Nachlass befindet sich ein Zweifamilienhaus, das teilweise vermietet ist. Trotz intensiver Ermittlung bleibt ein Erbe zunächst unbekannt. Nachlasspflegschaft wird beantragt (§§ 1960, 1961 BGB) und durch Beschluss des Nachlassgerichts mit dem Geschäftskreis „Sicherung und Erhalt des Nachlasses“ angeordnet. Der Nachlasspfleger plant, das Zweifamilienhaus zu verkaufen. Denn die Mieteinnahmen deckten die Bewirtschaftungs- und Erhaltungskosten der Immobilie nicht. Er stellt einen entsprechenden Genehmigungsantrag beim Nachlassgericht. Mittlerweile ist dort ein Erbscheinverfahren anhängig. Die Antragstellerin legt ein handschriftliches Testament des Verstorbenen vor, aus dem sie ein Erbrecht ableitet. Sie wendet sich gegen die beantragte Genehmigung zum Verkauf des Hauses.

Mit Erfolg (OLG Saarbrücken, Beschluss vom 29.7.2025 - 5 W 34/25, BeckRS 2025, 26725 = NJW-Spezial 2025, 711). Aufgabe des Nachlasspflegers sei nur die Sicherung und Verwaltung des Nachlasses. Eine Immobilie im Nachlass dürfe er deshalb nur dann verkaufen, wenn dafür besondere sachliche Gründe vorlägen. Dass sich die Bewirtschaftung der Immobilie unter Berücksichtigung der nicht ausreichenden Mieteinkünfte als defizitär zeige, bleibe ohne Belang. Ein Verkauf sei nur zulässig, wenn dies im Interesse der Erben liege, so etwa dann, wenn dringend finanzielle Mittel zur Begleichung von Nachlassverbindlichkeiten benötigt würden. Wirtschaftliche Überlegungen, die wegen defizitärer Bewirtschaftung zu einem Verkauf führten, reichten dagegen nicht aus. Ebenso falle nicht ins Gewicht, dass das Haus mangels umgesetzter Erhaltungsmaßnahmen in seinem Wert gemindert würde. Der Verlust von Grundvermögen solle grundsätzlich den eventuell später ermittelten Erben vorbehalten bleiben.
Obwohl der erzielbare Verkaufspreis deutlich über dem Schätzwert des Hauses liegt, hebt das OLG die zunächst erteilte Genehmigung des AG auf.

Nachzutragen ist:
Das Gericht blendet wirtschaftliche Interessen an einem Verkauf bei defizitärer Bewirtschaftung aus; der Nachlasspfleger sah sich wohl in einer Art Geschäftsführung ohne Auftrag, in der er die angenommenen Interessen der noch zu ermittelnden Erben wahrnehmen wollte. Er handelt also durchaus wirtschaftlich vernünftig, formalrechtlich aber überschreitet er damit seine Kompetenzen. Auf diesen Pflichtenkreis der Sicherung und Erhaltung des Nachlasses führt ihn das Gericht zurück.
Wenn man aber den beabsichtigten Verkauf und die damit bezweckte Vermeidung weiterer Entwertung des Hauses als Sicherungsmaßnahme des gesamten Nachlassvermögens ansieht und dabei noch den erzielbaren höheren Kaufpreis über dem Verkehrswert mit in den Blick nimmt, so könnte sich auch der Verkauf als Sicherung des Nachlasses insgesamt darstellen. Damit liegt es nahe, durchaus von einem Handeln im Interesse der (noch nicht feststehenden) Erben auszugehen. In sehr formaler Betrachtung weist das Gericht aber die Verkaufsentscheidung kompromisslos den Erben zu, selbst um den „Preis“ eines wirtschaftlichen Nachteils.

Der Verkauf des Hauses durch den Nachlasspfleger ist immer genehmigungspflichtig, das Nachlassgericht hat also stets das letzte Wort (§§ 1850 Nr. 1, 1962 BGB). Wird ihm die Genehmigung durch das Nachlassgericht erteilt, so schließt dies seine Haftung gegenüber den (später gefundenen) Erben aus.

Lesetipp: Broschüre „Übertragung und Vererbung von Grundbesitz“, 4. Auflage 2022, ISBN 978-3-96434- 032-0, 589 Seiten, 29,95 € zuzüglich Versandkosten bei Einzelbestellung, zu beziehen über Haus und Grund Niedersachsen, E-Mail: info@haus-und-grund-nds.de; Fax: 0511/97329732.

© Dr. Hans Reinold Horst

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