„Do’s and Don’ts“ im Mietrecht - Teil 2 - Ausfrieren

Wir kamen bereits auf die Rechtswidrigkeit von Besitzstörungen im Mietverhältnis zu sprechen. Dies gilt insbesondere auch für das sogenannte „Ausfrieren“. Dabei werden dem Mieter Heizleistung und die Möglichkeit der Warmwasseraufbereitung genommen; er sitzt sprichwörtlich „im kalten“. Dazu kommt es im Falle eines Direktlieferungsvertrags zwischen Energieversorger und Mieter - übrigens nach der GasGVV oder der StromGVV legal - dann, wenn der Mieter seine Energierechnung nicht bezahlt. Was Energieversorger rechtlich dürfen, ist dem Vermieter verboten und stellt eine Besitzstörung in Form verbotener Eigenmacht dar.
Konsequenz: Dem Mieter stehen sämtliche Besitzschutzrechtsansprüche (§§ 861 ff BGB) sowie Schadensersatzansprüche aus unerlaubter Handlung (§§ 823 ff BGB) zur Verfügung, die er mit einstweiliger Verfügung und entsprechenden Klagen durchsetzen kann.

Desweiteren würde dies ohne weiteres wegen des gezeigten vertragswidrigen Verhaltens

• eine Mietminderung auslösen,
• einen Anspruch Ihres Mieters auf Gewährung vertragsgemäßen Gebrauchs nach sich ziehen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB), hier also einer Heizleistung, die den ganzjährig einzuhaltenden Mindesttemperaturen im Rauminneren genügt, und ihm
• einen Anspruch des Mieters auf Selbstvornahme nach Fristsetzung, hier auf die Anschaffung von Ersatzbeheizungsmöglichkeiten jetzt auf Ihre Kosten als Vermieter, zur Seite stellen (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB).
• Ebenso kann der Mieter weiteren Verzugsschaden liquidieren (§ 536 a Abs. 1 BGB), wenn Sie ihrer vertraglichen Leistungspflicht nicht nachkommen.

Ebenso kann der Mieter - auch fristlos (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB, § 543 Abs. 1 BGB, § 569 Abs. 1 Satz 1 BGB) - kündigen, wenn damit ein weiterer Gebrauch der Wohnung unzumutbar wird oder wenn deshalb Gesundheitsgefahren drohen. Das ist insbesondere jetzt im Winter der Fall. Die Energiekrise kann dabei nicht als Ausrede dienen (VG Frankfurt, Beschluss vom 22.8.2022 - 8 L 1907/22.F, juris = IMR 2022, 441; AG Frankfurt/Main, Beschluss vom 5.7.2022 - 33 S 2065/22 (76), juris; AG Leonberg, Urteil vom 27.12.2018 - 2 C 231/18, WuM 2022, 477).

© Dr. Hans Reinold Horst

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