Vorsorgevollmacht: Erlaubt sie Grundstücksgeschäfte auch im Namen dement gewordener Eltern?

(ho) Den hochaltrigen Eltern gehört ein Mehrfamilienhaus. Die Mutter ist so dement, dass an ihrer Geschäftsfähigkeit ernsthafte Zweifel bestehen. Der Vater hat das 90. Lebensjahr erreicht. Altersbedingt vergisst er einmal etwas, ist aber sonst noch recht gut zupass. Bisher hat er seine demente Frau aufopfernd gepflegt. Jetzt verlassen ihn die Kräfte. Traurig und resigniert kommt er zu dem Schluss, dass ein Umzug beider ins Pflegeheim unausweichlich ist. Die Eigenanteile der Pflegekosten sind immens - monatlich für beide Plätze ca. 12.000 €. Die Eltern besitzen, gemeinsam im Grundbuch als Miteigentümer eingetragen, ein Haus, das deshalb verkauft werden soll.
Bereits früher haben sie eine notariell beurkundete Vorsorgevollmacht erstellt, mit der sie sich zunächst gegenseitig für den Fall der Krankheit bevollmächtigen, danach ihre beiden Kinder Carla und Michael, diese jeweils einzelvertretungsberechtigt. Carla fragt, ob sie mit der Vollmacht das Haus für die Eltern verkaufen könne. Im Text der Vollmacht heißt es dazu:

„Wir bevollmächtigen meinen Sohn Michael und meine Tochter Carla, einen jeden von ihnen einzelvertretungsberechtigt, uns in allen persönlichen und vermögensrechtlichen Angelegenheiten gerichtlich und außergerichtlich zu vertreten, soweit eine solche Vertretung gesetzlich zulässig ist.“

Die explizite Bevollmächtigung zur Führung von Grundstücksgeschäften ist nicht enthalten. Auch fragt Carla, ob sie von der Vollmacht Gebrauch machen darf, wenn die vertretene Mutter wegen Demenz geschäftsunfähig sein sollte.

Antwort:

Eine notariell beurkundete Vorsorgevollmacht mit dem genannten Wortlaut berechtigt grundsätzlich auch zum Verkauf eines Hauses,

• selbst wenn der Vollmachtgeber wegen Demenz geschäftsunfähig ist, und
• sofern die Vollmacht ausdrücklich eine umfassende Vertretung in vermögensrechtlichen Angelegenheiten vorsieht sowie
• notariell beurkundet wurde (BGH, Beschluss vom 14.10.2015 – XII ZB 177/15 , NZM 2016, 182; BGH, Beschluss vom 03.02.2016 – XII ZB 454/15, XII ZB 307/15, BeckRS 2016, 05226, Gründe = NZM 2016, 447).

Dass der Verkauf des Hauses nicht explizit im Text zum Beispiel mit dem Geschäftskreis „Grundstücksgeschäfte / Grundstücksangelegenheiten“ erwähnt ist, schadet nicht. § 1820 Abs. 2 BGB regelt abschließend die Aufgabenkreise, die ausdrücklich in einer Vollmacht formuliert sein müssen, damit sie der Vertreter ausüben darf. Dazu gehören Grundstücksgeschäfte nicht.

Nach § 167 Abs. 2 BGB bedarf die Vollmachtserteilung zwar nicht der Form, die für das zugrunde liegende Rechtsgeschäft (hier: Grundstücksverkauf) vorgeschrieben ist; für den Nachweis gegenüber dem Grundbuchamt ist jedoch eine öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde erforderlich (§ 29 GBO; bestätigend: BGH, Beschluss vom 03.02.2016 – XII ZB 454/15, XII ZB 307/15, BeckRS 2016, 05226 = NZM 2016, 447).

Nach § 167 Abs. 1 BGB bleibt eine wirksam erteilte Vollmacht grundsätzlich auch nach Eintritt der Geschäftsunfähigkeit des Vollmachtgebers bestehen und kann vom Bevollmächtigten weiterhin ausgeübt werden (§§ 1820 Abs. 3 und 4, 1814 Abs. 3 S. 2 Nr. 1 BGB).
Dies gilt genauso für eine Vorsorgevollmacht, die gerade für den Fall der späteren Geschäftsunfähigkeit erteilt wird (vgl. § 630d Abs. 1 S. 2 BGB, dazu Wagner, in Münchener Kommentar zum BGB, 9. Aufl. 2023, § 630 d BGB Rn. 43).

Auch die Rechtsprechung stellt klar, dass eine notariell beurkundete Vorsorgevollmacht auch bei nachträglicher Geschäftsunfähigkeit des Vollmachtgebers wirksam bleibt und die Bevollmächtigten zum Verkauf und zur Auflassung eines Grundstücks berechtigt, sofern die Vollmacht den Verkauf umfasst und die Formvorschriften eingehalten sind (BGH, Beschluss vom 14.10.2015 – XII ZB 177/15, NZM 2016, 182; BGH, Beschluss vom 03.02.2016 – XII ZB 454/15, XII ZB 307/15, BeckRS 2016, 05226 = NZM 2016, 447).

Die Bestellung eines Betreuers ist nach § 1814 Abs. 3 BGB nur dann erforderlich, wenn die Angelegenheiten des Volljährigen nicht durch den Bevollmächtigten ebenso gut wie durch einen Betreuer besorgt werden können. Allerdings kann das Betreuungsgericht im Einzelfall eine Kontrollbetreuung anordnen oder die Vollmacht widerrufen lassen, wenn konkrete Anhaltspunkte für einen Missbrauch der Vollmacht oder eine Gefährdung des Wohls des Vollmachtgebers bestehen (§ 1820 Abs. 3 BGB). Die Rechtsprechung betont, dass die Vorsorgevollmacht grundsätzlich Vorrang vor einer Betreuung hat, solange der Bevollmächtigte die Angelegenheiten im Sinne des Vollmachtgebers wahrnimmt (BGH, Beschluss vom 03.02.2016 – XII ZB 454/15, XII ZB 307/15, BeckRS 2016, 05226).

© Dr. Hans Reinold Horst

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