Betriebskosten: Hausmeister

(ho) Manchmal lassen sich angefallene Betriebskosten nicht sauber trennen. So sind zum Beispiel Kosten des Hausmeisters umlegbar (§ 2 Nr. 14 BetrKV, Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Verwaltungskosten dagegen nicht (§§ 1 Abs. 2, 2 Nr. 14 BetrKV). Wie begegnet man dann dem Einwand des Mieters, der Hausmeister erledige auch Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten, bzw. Verwaltungsaufgaben und deshalb sei der Ansatz der auf ihn entfallenden Kosten nicht, oder zumindest nicht voll gerechtfertigt?

Wohnungsvermieter V erteilt die Betriebskostenabrechnung unter Einbezug von „Kosten für den „Hauswart/Haustechnik“. Dabei kalkuliert er den Anteil der Hausmeisterkosten, die auf Arbeiten zur Instandhaltung, Reparatur sowie für Verwaltungsaufgaben anfallen, mit einer Pauschale. Diese Pauschale zieht er ab und stellt nur die reduzierten Kosten in Rechnung. Trotzdem wird sich Mieter mit dem Hinweis, die Kosten des Hausworts seien nicht umlegbar. Frau klagt auf Zahlung und legt zur näheren Quantifizierung der abgezogenen Pauschale ein Leistungsverzeichnis zu den vereinbarten Arbeiten im Hausmeistervertrag vor.

Der Bundesgerichtshof entscheidet in letzter Instanz (BGH, Urteil vom 20.05.2026 - VIII ZR 6/24 IMR 2026, 263). Wie bereits § 2 Nr. 14 BetaKV zeige, müsse der Vermieter die angesetzten Hausmeisterkosten tatsächlich auf originäre Tätigkeiten eines Hausmeisters bereinigen und Kostenanteile für Erhaltungsmaßnahmen (Instandhaltung, Reparatur) sowie für Verwaltungstätigkeiten herausrechnen.

Zwar könne er mit einem Pauschalabzug arbeiten (BGH, Urteil vom 20.02.2008 - VIII ZR 27/07, IMR 2008, 186 - Angabe von Pauschalbeträgen und Schätzwerten in der Betriebskostenabrechnung), doch müsse nachvollziehbar so aufgeschlüsselt werden, dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können, wenn der Mieter den Ansatz der Kosten bestreitet. Die Vorlage einer „Leistungsbeschreibung für den Hausmeister“ reiche nicht. Denn dabei handele es sich nicht um eine nachvollziehbare Aufschlüsselung. Allerdings habe das Gericht dann den herauszurechnenden Kostenanteil zu schätzen (§ 287 ZPO), soweit das möglich sei.

Infolge der vorgelegten Auflistung sei das möglich; denn dann stehe fest, dass zumindest auch ein Kostenanteil auf originäre Hausmeistertätigkeiten entfalle. Dem Vermieter sei in diesem Fall die Darlegungslast und auch die Beweisführung zu erleichtern. Dem Gericht sei es auch bei einem unklaren oder lückenhaft bleibendem Vortrag des Vermieters verwehrt, schlicht jeden Kostenansatz zu verwerfen.

© Dr. Hans Reinold Horst

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