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Zum Wirtschaftlichkeitsgebot bei den Betriebskosten
Der BGH verlangt zur Wahrung des Gebots der Wirtschaftlichkeit allerdings keine Vergleichsangebote, mit denen sich der Vermieter eine Marktübersicht verschaffen kann. Die unterlassene Einholung von Vergleichsangeboten führt also nicht schon von selbst zur Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots. Erst wenn feststeht, dass der Vermieter Leistungen zu nicht marktgerechten und objektiv überhöhten Preisen beauftragt oder bezogen hat, ist die Frage entscheidend, ob er sich durch eingeholte Vergleichsangebote eine bessere Marktübersicht hätte verschaffen können. Ist die Frage zu bejahen, kann er sich gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht von der Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots als vertragliche Nebenpflicht entlasten. Ein Schadensersatzanspruch des Mieters wegen verletzter vertraglicher Nebenpflicht durch den Vermieter ist dann gegeben, gerichtet auf Freistellung von den überhöht angefallenen Betriebskosten. Schon mit Urteil vom 5.10.2022 betont der BGH, den Vermieter treffe eine vertragliche Nebenpflicht, bei Maßnahmen und Entscheidungen mit Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten (BGH, Urteil vom 5.10.2022 - VIII ZR 117/21, IMRRS 2022, 1441 Rn. 36). © Dr. Hans Reinold Horst |
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Das
Gebot der Wirtschaftlichkeit im Betriebskostenrecht gebietet dem Vermieter,
keine Leistungen im Bereich umlegbarer Betriebskosten zu überhöhten
Preisen einzukaufen; er muss sich marktgerecht verhalten. Das bedeutet
nicht, dass er immer das billigste Angebot an Leistungen nehmen muss;
entscheidend sind neben dem Preis-Leistungsverhältnis die Qualität
der Arbeit und die Verlässlichkeit des beauftragten Anbieters, bzw.
entsprechende Erfahrungen aus der Vergangenheit.